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'서울 최대 분양'이라는 화려한 제목 뒤에 숨겨진 현실!!! 서울 장위뉴타운에서 1,032가구 일반분양이 시작됐다. 19개월 만에 서울 최대 규모 공급이라는 점에서 시장의 관심은 매우 크다. 노량진뉴타운에서도 신규 분양이 이어지며 오랜만에 서울 분양시장이 활기를 띠는 모습이다.하지만 필자는 이번 분양을 보며 반가움보다 걱정이 먼저 든다.왜냐하면 공급은 늘었지만, 실제로 살 수 있는 사람은 오히려 줄어들고 있기 때문이다. 장위푸르지오마크원의 전용 84㎡ 분양가는 약 17억원, 노량진 드파인아르티아는 27억원을 넘어선다. 불과 몇 년 전만 해도 강남에서나 볼 수 있었던 가격이 이제는 강북과 비강남 지역에서도 일반적인 분양가격이 되어가고 있다. 이는 단순히 건설사의 욕심 때문만은 아니다.토지비 상승, 공사비 급등, 인건비 상승, 금융비용 증가, 각종 규제비용이 모두 분.. 2026. 6. 29.
규제가 만든 '영끌의 이동'…서울 외곽까지 번지는 주택 양극화 🇺🇸 - 뉴욕·유럽·일본이 보여준 교훈, 한국이 놓치고 있는 것정부는 집값을 잡겠다며 대출을 규제했다. 그러나 시장은 멈추지 않았다. 단지 이동했을 뿐이다. 강남의 고가 아파트에서 서울 외곽의 중저가 아파트로 수요가 이동했다. 금천, 구로, 노원, 중랑 등 상대적으로 가격이 낮은 지역의 거래량이 급증한 것은 우연이 아니다. 집을 사고 싶은 사람은 여전히 존재하지만 대출 한도가 제한되자 살 수 있는 집이 외곽으로 바뀐 것이다. 정부는 이를 '시장 안정'이라고 평가할 수도 있다. 그러나 실제로는 가격을 잡은 것이 아니라 수요를 이동시킨 것에 불과하다.이것이 현재 한국 부동산 시장이 안고 있는 가장 큰 착시다.더 큰 문제는 이러한 현상이 '영끌'을 막지 못했다는 점이다.영끌은 사람들의 욕심이 아니라 공급 .. 2026. 6. 29.
부동산 정책, 이제 ‘샤워실의 바보’에서 벗어나야 한다!!! 한국 부동산 정책의 가장 큰 문제는 규제를 했다는 데 있지 않다. 문제는 규제를 너무 늦게, 너무 강하게, 그리고 너무 자주 뒤집었다는 데 있다. 집값이 오르면 대출을 막고, 거래가 얼어붙으면 세금을 깎고, 다시 시장이 달아오르면 또다시 돈줄을 죄는 방식이 20년 넘게 반복됐다. 시장은 이제 정부 발표를 정책으로 읽지 않는다. “이번에는 얼마나 버티다 다시 풀릴 것인가”라는 신호로 읽는다.기사에서 말한 수요 억제책 30번, 완화책 25번이라는 숫자는 언론사의 자체 집계 성격이 강하므로 절대적 통계로 단정하기는 어렵다. 그러나 큰 흐름은 부정하기 어렵다. 노무현 정부는 종부세와 DTI를 도입하며 수요 억제를 강화했지만 서울 집값은 크게 올랐다. 문재인 정부도 20차례가 넘는 대책을 내놓았지만 서울 아파트값.. 2026. 6. 29.
정책대출이 가능한 공공분양은 답일까? 신혼희망타운의 빛과 그림자, 그리고 한국 주택정책이 가야 할 길최근 분당 생활권인 성남낙생지구에서 공급되는 'e편한세상 분당 퍼스트빌리지'**는 시장의 높은 관심을 받고 있다. 총 1,400가구 가운데 933가구가 신혼희망타운 공공분양으로 공급되며, 분양가상한제와 연 1.3% 고정금리의 정책모기지, 최대 LTV 70%, DSR 미적용이라는 파격적인 금융혜택이 제공된다. 입지 또한 판교테크노밸리와 분당 업무지구를 배후에 두고 있어 실수요자의 관심이 집중되는 것은 자연스러운 현상이다. 기사의 주요 내용은 실제 모집공고와 일치하는 내용으로 확인된다.그러나 여기서 한 가지 질문을 던져야 한다.정책대출은 과연 집값 문제의 해결책인가, 아니면 또 다른 가격 상승의 촉매제가 되는가? 과거 정부들은 집값이 오를 때마다.. 2026. 6. 29.
빈집 160만 호의 착시... 전월세 부족은 왜 계속되는가 전국에 빈집이 160만 호나 있다는 뉴스를 보면 많은 사람들은 "집이 이렇게 많은데 왜 전세난과 월세난이 생기느냐"고 묻는다. 숫자만 보면 맞는 이야기처럼 보인다. 그러나 건설 현장에서 사업을 해온 입장에서 보면 이 통계는 시장을 이해하는 데 가장 큰 착시 중 하나다.빈집은 '살 수 있는 집'이 아니라 단순히 '사람이 거주하지 않는 집'을 의미한다. 이 안에는 사람이 당장 살 수 없는 노후주택, 철거 예정 주택, 상속 문제로 방치된 집, 지방 소멸지역의 빈집, 리모델링 중인 주택, 매매를 위해 일시적으로 비어 있는 집까지 모두 포함된다. 다시 말해 빈집 통계와 임대시장 공급은 서로 다른 개념이다. 더 큰 문제는 빈집과 임차인이 원하는 지역이 완전히 다르다는 점이다.서울 강남, 마포, 성동, 용산, 경기 .. 2026. 6. 28.
등록임대 세제 혜택 폐지, 과연 공급 확대인가… 유럽이 이미 보여준 주거정책의 실패최근 정부가 등록임대주택에 대한 세제 혜택을 축소해 매물을 시장으로 유도하겠다는 방침을 내놓고 있다. 정부의 논리는 단순하다. 세제 혜택을 없애면 임대사업자가 보유 주택을 팔 것이고, 시장에 매물이 늘어나 집값 안정에 도움이 된다는 것이다.그러나 건설업에 몸담으며 수십 년 동안 시장을 지켜본 입장에서 이러한 접근은 문제의 본질보다 결과만 바라보는 처방에 가깝다. 지금 대한민국 부동산시장의 핵심 문제는 등록임대가 아니라 절대적인 공급 부족이다. 공급이 부족한 상황에서 임대주택을 줄이는 정책은 결국 임차인에게 더 큰 부담으로 돌아갈 가능성이 높다.이미 우리 시장에서는 전세가 빠르게 사라지고 있다. 대출 규제와 보유세 부담, 금리 변화, 임대인의 월세 선호가 맞물리면서 전세는.. 2026. 6. 27.

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