개인투자자들이 고점 추격매수, 특정 종목 집중투자, 레버리지·고위험 상품 투자 등으로 손실을 입었다고 가정하고, 앞서 살펴본 손실 투자자 비율과 평균 손실액을 전체 개인주주에게 단순 적용하면 약 14조3천억 원이라는 가상 손실 규모를 생각해 볼 수 있다. 이는 정부의 공식 손실통계가 아니라 경제적 비교를 위한 추정 시나리오다.
그렇다면 이 14조3천억 원이 주식투자 손실로 소진되는 대신 HUG의 수도권 신규주택 특별보증 재원으로 활용됐다면 어떨까. 보수적으로 5배의 보증효과를 가정하면 약 71조5천억 원의 금융보증으로 확대된다. PF가 총사업비의 70%를 담당한다고 가정하면 약 102조 원 규모의 주택사업을 뒷받침할 수 있다.
세대당 토지비·공사비·금융비용 등을 평균 7억 원으로 가정하면 계산상 약 14만5천 가구에 해당한다.
14.3조 원 → 71.5조 원 금융보증 → 약 102조 원 주택사업 → 약 14.5만 가구
그러나 경제효과는 아파트 14만 채에서 끝나지 않는다.
100조 원 규모의 주택사업이 실제 착공되면 토지보상과 매입을 시작으로 건축·토목·철강·시멘트·레미콘·창호·전기·설비·운송·금융·분양·중개·인테리어까지 자금이 순환한다. 이는 기업 매출과 고용·근로소득 증가, 소비 확대와 지역경제 활성화로 연결된다.
정부와 지방자치단체에도 새로운 세원이 발생한다. 토지와 주택 거래 과정의 취득세, 사업자의 법인세, 근로자의 소득세, 각종 사업 관련 부가가치세, 준공 이후에는 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 지속적으로 발생한다. 다만 정확한 세수 규모는 토지가격·분양가격·사업이익·실수요자의 세율 등이 정해져야 계산할 수 있다.
개발에 따른 주변 지가와 자산가치 상승 역시 경제적 파급효과가 될 수 있지만, 지나친 토지가격 상승은 다시 사업비와 분양가를 높이므로 개발이익 환수와 공급 확대가 함께 이루어져야 한다.
무엇보다 공급부족이 심한 서울·경기에 10만~15만 가구의 실질적인 착공 물량이 추가된다면 수도권 주택난을 완전히 해결할 수는 없더라도 공급 부족에 대한 불안과 매매·전월세 가격 상승 압력을 낮추는 의미 있는 규모가 될 수 있다.
결국 중요한 것은 14조 원이라는 돈의 크기가 아니라 그 돈이 어디에서 어떻게 움직이느냐다.
주식시장에서 손실로 끝날 수 있는 14조 원과, 보증의 마중물이 되어 70조 원의 금융과 100조 원의 건설사업을 움직이고 14만 가구의 주택과 일자리·소득·세수를 만들어 내는 14조 원은 국민경제에서 전혀 다른 결과를 남긴다.
※ 14조3천억 원의 주식손실, 5배 보증효과, 102조 원 사업 및 14만5천 가구는 정책효과를 비교하기 위한 가상 시뮬레이션이며 실제 HUG 보증한도나 확정 공급량을 의미하지 않는다.
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