최근 국토교통부가 1조원 규모의 PF 개발앵커리츠를 출범시켰다. 부동산 PF 시장 경색으로 멈춰선 개발사업에 공공이 먼저 자금을 투입해 민간자금을 끌어들이겠다는 구상이다.
표면적으로 보면 상당히 합리적인 정책이다.
현재 수도권은 공급 부족이 심각하다. 서울 아파트 착공 물량은 최근 수년 내 최저 수준으로 감소했고, 재건축·재개발 현장 상당수가 자금조달 문제로 사업 속도가 늦어지고 있다. 이러한 상황에서 사업성이 있음에도 브릿지론 단계에서 자금이 막혀 착공하지 못하는 사업장들이 적지 않다.
정부가 말하는 개발앵커리츠는 바로 이 지점을 겨냥한다.
공공이 먼저 위험을 일부 부담함으로써 민간 금융기관의 참여를 유도하는 것이다. 쉽게 말하면 "정부가 먼저 들어가니 은행도 안심하고 돈을 빌려줘라"는 구조다.
긍정적 효과
*첫째, 공급 정상화 가능성이다.
현재 부동산 시장의 가장 큰 문제는 집값이 아니라 공급이다. 서울은 이미 입주물량 감소가 예정되어 있고, 착공 감소는 3~4년 뒤 입주 절벽으로 이어질 가능성이 높다.
PF 자금난 때문에 멈춰 있는 사업들이 정상화된다면 향후 공급 부족을 일부 완화할 수 있다.
*둘째, PF 시장의 연쇄 부실 방지다.
브릿지론 단계에서 사업이 멈추면 시행사뿐 아니라 증권사, 저축은행, 건설사까지 위험이 전이된다. 개발앵커리츠는 이러한 금융시스템 위험을 줄이는 안전판 역할을 할 수 있다.
*셋째, 민간자본 유도 효과다.
정부가 2,000억원만 직접 투입하고 1조원 규모의 사업을 만드는 것은 레버리지 효과 측면에서 상당히 효율적이다.
공공자금이 마중물 역할을 수행하는 전형적인 정책금융 모델이라고 볼 수 있다.
그러나 문제점도 적지 않다
첫 번째 문제
"우량 사업장만 지원한다"
정부는 사업성이 검증된 사업장을 지원하겠다고 말한다. 하지만 현실은 다르다. 정말 우량한 사업장은 이미 시중 금융권에서 자금을 조달할 수 있다. 반대로 지원이 절실한 사업장은 사업성이 부족해 선정되기 어렵다. 결국 정부 지원이 필요한 사업장은 탈락하고, 원래도 살아남을 수 있는 사업장만 혜택을 받을 가능성이 존재한다.
두 번째 문제
도덕적 해이(Moral Hazard) 시행사 입장에서는 다음과 같은 학습효과가 발생할 수 있다. "PF 시장이 어려워져도 결국 정부가 도와준다." 이러한 인식이 확산되면 사업성 검토가 느슨해지고 무리한 토지 매입이나 과도한 레버리지 사업이 반복될 위험이 있다.
2008년 글로벌 금융위기 이후 세계 각국이 겪었던 대표적인 문제이기도 하다.
세 번째 문제
1조원이 충분한가
현재 국내 PF 익스포저는 수백조 원 규모다. 그 가운데 브릿지론 단계에서 자금난을 겪는 사업장만 해도 수십조 원에 달한다. 1조원은 상징성은 크지만 시장 전체를 살리기에는 부족한 규모다. 실제로 사업장당 최대 1,000억원을 지원한다고 가정하면 약 10~20개 수준의 대형 사업장만 지원해도 상당 부분 소진될 수 있다. 네 번째 문제
수도권 집중 우려
정부는 수도권 공급 확대를 목표로 한다.
하지만 자금은 수익성이 높은 지역으로 몰릴 가능성이 높다. 결국 서울과 수도권 핵심지 사업장은 지원을 받지만 지방 중소도시는 여전히 PF 경색이 지속될 수 있다.
이는 수도권과 지방의 부동산 양극화를 더욱 심화시킬 수도 있다.
건설업계 관점에서 본 핵심
건설사 입장에서 가장 중요한 것은 "돈을 빌릴 수 있느냐"가 아니라 "분양이되느냐"이다.
PF는 결국 미래 분양수입을 담보로 하는 금융이다. 지금처럼 서울은 공급 부족으로 집값이 상승하고 지방은 미분양이 누적되는 양극화 시장에서는 단순히 자금을 투입한다고 문제가 해결되지 않는다. 수요가 있는 지역은 공급 확대가 가능하겠지만 수요가 부족한 지역은 공공자금 투입 이후에도 사업성이 개선되지 않을 가능성이 높다.
결론
PF 개발앵커리츠는 분명 필요한 정책이다.
지금과 같은 PF 경색 국면에서 사업성이 있는 개발사업까지 무너지는 것을 방치하는 것은 더 큰 공급 부족과 금융 불안을 초래할 수 있다. 그러나 이것이 근본적인 해결책은 아니다. 주택 공급 부족의 원인은 단순한 자금난이 아니라 인허가 지연, 공사비 급등, 금융규제, 정비사업 불확실성 등이 복합적으로 작용한 결과다. 1조원의 마중물은 엔진을 다시 돌리는 시동장치일 뿐이다. 진짜 중요한 것은 그 이후다. 건설 현장이 정상적으로 착공하고, 분양이 이뤄지고, 실제 입주물량으로 연결될 때 비로소 이번 정책은 성공했다고 평가받을 수 있다. 만약 그렇지 못한다면 이번 PF 개발앵커리츠 역시 "시장 연명용 수혈"에 그쳤다는 평가를 피하기 어려울 것이다.
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