최근 서울주택도시개발공사(SH)가 발표한 자료에 따르면 지난 2년여 동안 재건축·재개발 정비사업장 7곳의 공사비 검증을 실시한 결과 약 1720억원의 공사비를 절감한 것으로 나타났다. 검증 요청액 9989억원 가운데 약 17.2% 조정된 셈이다. 최근 건설 원가 상승과 노무비 인상으로 전국 정비사업 현장에서 공사비 갈등이 빈번하게 발생하는 가운데 SH의 공사비 검증 제도는 조합과 시공사 간 분쟁을 완화하는 제도적 장치로 주목받고 있다.
🟢 장점 : 조합원의 부담을 줄이고 사업 투명성을 높인다
① 과도한 공사비 증액 방지
정비사업에서 가장 큰 갈등 요소는 공사비 증액이다. 착공 이후 설계 변경, 자재 가격 상승, 금융비용 증가 등을 이유로 공사비가 수천억원씩 증가하는 사례가 빈번하다. SH 검증은 설계도서, 물량산출서, 원가내역서 등을 분석해 실제 필요한 비용인지 여부를 검토한다. 이를 통해 조합원들은 불필요한 추가 분담금을 줄일 수 있다.
✔ 조합원 입장
"정당한 공사비는 지급하되 과도한 증액은 막아야 한다."
② 사업 중단 위험 감소
최근 전국 정비사업 현장에서는 공사비 협상이 결렬되면서 공사가 중단되는 사례가 늘고 있다. 제3자인 SH가 객관적 기준을 제시하면 조합과 시공사가 협상할 수 있는 기준점이 생긴다. 이는 사업 지연과 금융비용 증가를 줄이는 효과로 이어질 수 있다.
③ 공사비 산정의 객관성 확보
공사비는 일반 조합원이 이해하기 어려운 전문 영역이다. 건축, 토목, 기계설비, 전기, 소방 등 복잡한 요소가 포함되기 때문이다. SH는 전문 기술인력과 외부 전문가를 통해 검증을 수행함으로써 객관성을 높이고 있다.
🟡 단점 : 건설업계의 현실을 충분히 반영하지 못할 우려
① 실제 원가 상승 반영 한계
건설업계는 최근 몇 년 동안 원자재 가격 급등과 인건비 상승을 겪었다.
철근, 레미콘, 전선, 동관, 알루미늄 등 주요 자재 가격은 코로나 이후 크게 상승했다. 건설사들은 "서류상 감액은 가능하지만 실제 현장 원가는 이미 증가했다" 고 주장한다. 지나친 감액은 결국 시공 품질 저하나 향후 분쟁으로 이어질 가능성도 존재한다.
② 공급 위축 가능성
건설사 입장에서는 "공사비를 제대로 인정받지 못한다" 는 인식이 생길 경우 사업 참여를 기피할 수 있다. 실제로 일부 정비사업에서는 시공사 선정이 수차례 유찰되는 현상도 나타나고 있다. 공사비 검증이 과도하게 작동하면 정비사업 수주 경쟁이 위축될 수 있다는 우려도 나온다.
③ 검증 결과의 법적 강제성 부족
SH 검증 결과는 법원의 판결처럼 강제력이 있는 것은 아니다. 최종적으로는 조합과 시공사가 협의해야 한다. 따라서 검증 결과에 불복하는 경우 갈등이 완전히 해소되지 않을 가능성도 존재한다.
🔴 건설업계 대표의 시각
현재의 공사비 검증 제도는 필요하다. 다만 "공사비를 깎는 제도"가 되어서는 안 된다. 진정한 목적은 적정 공사비를 찾는 것이어야 한다. 과거에는 일부 사업장에서 과도한 공사비 증액 논란이 있었던 것도 사실이지만, 반대로 최근 건설사들은 급등한 원가를 제대로 인정받지 못해 사업성이 악화되는 문제를 겪고 있다. 결국 정비사업은 조합과 시공사가 서로 적이 아니라 공동 사업자라는 관점에서 접근해야 한다. 공사비 검증은 조합원의 재산권을 보호하면서도 건설사의 적정 이윤과 품질을 보장하는 균형점을 찾는 방향으로 운영될 때 가장 큰 효과를 발휘할 것이다.
🔷 종합 평가
*평가 항목
의견
*조합원 보호★★★★★
*공사비 투명성★★★★★
*사업 안정성★★★★☆
*건설사 수익성★★☆☆☆
*공급 확대 효과★★★☆☆
*분쟁 감소 효과★★★★☆
결론
SH의 공사비 검증 제도는 조합원의 과도한 부담을 막고 사업의 투명성을 높인다는 점에서 긍정적인 제도다. 그러나 최근 급격히 상승한 건설 원가와 시공사의 실제 부담까지 충분히 반영하지 못한다면 향후 정비사업 수주 위축과 공급 감소라는 부작용도 발생할 수 있다. 결국 중요한 것은 **"무조건 감액"이 아니라 "적정 공사비의 객관적 산정"**이며, 그것이 서울 주택공급 확대와 정비사업 정상화의 핵심 열쇠가 될 것이다.
카테고리 없음