서울 동대문구 용두동 옛 홈플러스 동대문점 부지가 49층 주상복합으로 바뀐다. 단순한 부지 개발이 아니다. 롯데건설 입장에서는 “브리지론을 본PF로 전환했다”는 점에서 의미가 크다. PF 시장이 여전히 선별적으로 움직이는 상황에서 3500억원 규모의 본PF가 성사됐다는 것은 최소한 금융권이 이 사업의 입지와 분양 가능성을 일정 수준 인정했다는 뜻이다.
사업 자체의 입지는 나쁘지 않다. 용두역 인근이고, 청량리·제기동 생활권과 맞닿아 있다. 청량리역은 이미 동북권 교통 거점이고 GTX-B·C, 동북선 등 교통 호재가 붙어 있다. 417가구 중 일반분양은 340가구로 물량이 과도하게 크지 않은 점도 장점이다. 서울 도심권 역세권 주상복합이라는 희소성은 분양 리스크를 낮추는 요소다.
롯데건설의 재무 상태도 과거 유동성 위기 때보다는 개선됐다. 2026년 1분기 기준 부채비율은 168.2%로 낮아졌고, PF 우발채무도 2조9700억원대로 줄었다. 이번 동대문점 사업 본PF 전환으로 우발채무가 추가로 861억원 줄어 전체 PF 우발채무가 2조6236억원 수준까지 낮아졌다는 보도도 확인된다.
다만 “정상 진행 가능성이 높다”와 “위험이 없다”는 말은 다르다. 한국신용평가는 롯데건설의 PF 보증 부담이 여전히 자기자본과 유동성 대비 과중하며, 특히 홈플러스 점포 개발사업 관련 보증을 주요 모니터링 대상으로 지적한 바 있다. 또한 미착공 사업장, 지방·수도권 외곽 사업장, 분양 부진 현장의 손실 가능성도 여전히 남아 있다고 봤다.
결론적으로 이 사업은 중단 가능성보다는 정상 추진 가능성이 더 높다고 본다. 이유는 세 가지다.
*첫째, 이미 본PF가 성사돼 브리지론 단계의 가장 큰 불확실성을 넘었다.
*둘째, 서울 도심 역세권 소규모 일반분양 물량이라 지방 대형 미분양 사업장보다 리스크가 낮다.
*셋째, 롯데건설의 부채비율과 PF 우발채무가 하락 추세에 있다.
하지만 관건은 분양가다. 아무리 입지가 좋아도 분양가가 주변 시세를 과도하게 앞서면 흥행은 흔들릴 수 있다. 또 지하 7층, 지상 49층 고층 복합개발인 만큼 공사비 관리와 인허가·공정 관리가 중요하다. 롯데건설의 재무 개선은 분명하지만, 아직 완전한 체질 회복이라기보다는 PF 위험을 줄여가는 과정에 가깝다.
따라서 이 사업은 “위험한 사업”이라기보다 “롯데건설이 반드시 성공시켜야 하는 상징적 사업”에 가깝다. 성공하면 롯데건설은 홈플러스 부지 복합개발과 서울 역세권 개발에서 신뢰를 회복할 수 있다. 반대로 분양가 책정 실패나 공사비 상승이 겹치면 개선 중인 재무구조에 다시 부담을 줄 수 있다. 현시점의 판단은 이렇다. 사업 진행 가능성은 높다. 다만 성공 여부는 롯데건설의 이름값보다 12월 분양가, 청약 수요, 공사비 통제 능력이 결정할 것이다.
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