최근 뉴홈 나눔형 공공분양을 둘러싼 논란은 단순히 사전청약자들의 불만으로 끝날 문제가 아니다. 정부는 전용 모기지 지원을 유지하겠다고 발표했지만 금리와 중도금 대출은 아직 불확실하다. 반면 시세차익의 30%를 공공에 환수하는 구조는 그대로 유지된다. 결국 국민들은 "공공은 이익을 가져가면서 약속했던 혜택은 불확실하다"는 의문을 제기하고 있다. 이 사건은 한국 주택정책의 근본적인 문제를 보여준다. 정부는 시장을 신뢰하기보다 직접 공급하고, 직접 가격을 통제하며, 직접 이익을 배분하려는 방식에 점점 더 의존하고 있다. 그러나 세계 주요 선진국의 경험은 다른 방향을 보여준다.
*독일은 공공임대를 운영하지만 정부가 주택시장을 직접 지배하지 않는다. 민간 임대시장이 매우 활성화되어 있으며, 정부는 민간 공급을 막기보다 세제와 금융을 통해 안정적인 공급이 가능하도록 유도한다. 공공은 시장을 대신하는 것이 아니라 시장이 제대로 작동하도록 보완하는 역할을 한다.
*네덜란드와 오스트리아 역시 공공주택 비중은 높지만 민간 개발을 억제하지 않는다. 장기적인 도시계획 아래 공공과 민간이 역할을 분담하며 안정적인 공급을 이어간다. 규제보다 예측 가능한 제도를 유지하는 것이 정책의 핵심이다.
*일본은 1990년대 부동산 버블 붕괴 이후 정부가 가격 통제보다 공급 확대와 재건축 규제 완화에 집중했다. 용적률 완화, 신속한 인허가, 민간 참여 확대를 통해 도심 공급을 지속적으로 늘렸고, 그 결과 도쿄는 세계적인 대도시임에도 비교적 안정적인 주택 공급을 유지하고 있다.
*미국도 정부가 공공주택을 공급하지만, 시장의 중심은 민간이다. 특히 New York City는 공공주택을 운영하면서도 최근에는 용도지역 규제 완화와 민간 공급 확대를 병행하려는 방향으로 정책을 수정하고 있다. 공급 부족을 세금만으로 해결할 수 없다는 사실을 인정하고 있기 때문이다.
반대로 구소련을 비롯한 계획경제 국가들은 국가가 주택을 직접 공급하고 가격을 통제했다. 초기에는 일정한 성과를 거두는 것처럼 보였지만 시간이 지나면서 공급 부족, 품질 저하, 유지관리 실패, 만성적인 주택 부족이라는 구조적 문제를 해결하지 못했다. 결국 국가가 시장을 완전히 대신하는 방식은 지속 가능하지 않다는 사실이 역사적으로 확인되었다. 물론 오늘날 한국의 공공주택 정책을 구소련식 계획경제와 동일시하는 것은 적절하지 않다. 한국은 민간 시장이 여전히 큰 비중을 차지하는 시장경제 국가다. 다만 시장 기능보다 정부 개입이 지속적으로 확대되는 흐름에 대해서는 장기적인 효과를 면밀히 검토할 필요가 있다.
한국은 지난 수십 년 동안 수요 억제 정책과 세금 정책을 반복해 왔다. 대출 규제는 강화되고, 다주택자 세금은 인상되었으며, 토지거래허가구역은 확대되었다. 그러나 서울의 집값은 장기적으로 상승했고, 전월세 가격 역시 안정되지 못했다.
시장에서는 하나의 원리가 작동한다. 공급이 부족하면 가격은 오른다. 가격이 오르면 정부는 규제를 강화한다. 규제가 강화되면 민간 공급은 더욱 위축된다. 공급은 다시 줄어들고 가격은 다시 상승한다. 이러한 악순환이 반복되고 있다.
더 큰 문제는 정책의 일관성이 부족하다는 점이다. 정부가 바뀔 때마다 규제와 완화가 반복되고, 사업자는 장기 투자를 결정하기 어려워진다. 재건축과 재개발은 수년씩 지연되고, 인허가 절차는 복잡하며, 금융 규제까지 겹치면서 공급 자체가 줄어든다. 결국 공급 부족의 부담은 실수요자에게 돌아간다.
공공주택은 반드시 필요한 제도다. 그러나 공공이 민간을 대신해서는 안 된다. 공공은 취약계층을 보호하고 시장 실패를 보완하는 역할에 집중해야 한다. 일반적인 주택 공급은 민간의 창의성과 경쟁을 활용하는 것이 더 효율적일 수 있다.
앞으로의 정책은 몇 가지 방향으로 전환될 필요가 있다.
*첫째, 공급 확대를 위한 재건축·재개발 인허가를 대폭 간소화해야 한다.
*둘째, 공사비 상승을 현실적으로 반영하는 제도를 마련해 사업성이 유지되도록 해야 한다.
*셋째, 세금 중심의 규제보다 장기적인 공급 확대 정책으로 시장을 안정시켜야 한다.
*넷째, 정책의 예측 가능성을 높여 정권이 바뀌더라도 기본 원칙이 유지되는 제도적 기반을 구축해야 한다.
*다섯째, 공공과 민간이 경쟁하는 구조가 아니라 서로 협력하는 구조를 만들어야 한다.
주택은 국민 생활의 기반이며 국가 경제를 움직이는 핵심 산업이다. 시장을 과도하게 통제하면 공급은 줄어들고, 공급이 줄어들면 가격은 오른다. 이는 세계 여러 나라의 경험이 보여주는 공통된 교훈이다.
대한민국이 앞으로 선택해야 할 길은 정부가 시장을 대신하는 국가가 아니라, 시장이 건강하게 작동할 수 있도록 제도를 설계하는 국가다. 정부는 규제의 주체가 아니라 공정한 심판이 되어야 하며, 민간은 안정적인 제도 속에서 자유롭게 경쟁하고 공급할 수 있어야 한다. 그것이 국민의 주거 안정과 지속 가능한 부동산 시장을 만드는 가장 현실적인 길이다.
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