서울 여의도 광장아파트 재건축 사업의 공사비가 평당 1590만원으로 책정됐다는 소식을 접하며 씁쓸한 생각이 들었다. 언론은 "역대 최고 공사비"에 주목하고 있지만, 내가 정말 걱정하는 것은 공사비 자체가 아니다. 그 공사비로 지어진 아파트를 과연 누가 살 수 있느냐는 것이다.
평당 1590만원은 분양가가 아니다. 단순한 시공 원가에 가깝다.
여기에 토지비, 금융비용, 조합 운영비, 각종 부담금, 세금, 마케팅비, 예비비, 사업이익 등이 더해지면 최종 분양가는 훨씬 높아진다. 결국 서울 핵심지 재건축 아파트의 분양가는 평당 1억 원에 육박하거나 이를 넘어서는 것이 이상하지 않은 시대가 되고 있다. 84㎡(34평) 아파트 한 채 가격이 30억~40억원을 넘어서고, 일부 단지는 50억원을 바라보는 시대가 현실화되고 있다.
그렇다면 질문해야 한다.
대한민국에서 연봉 7000만원, 1억원을 버는 직장인이 과연 이런 아파트를 살 수 있는가.
대답은 사실상 불가능에 가깝다.
*주택담보대출 규제는 여전하다.
*DSR 규제는 강화되고 있다.
*LTV 역시 무한정 완화될 수 없다.
결국 수십억 원의 현금을 보유한 사람들만 진입할 수 있는 시장으로 변해간다.
주택은 더 이상 실거주 공간이 아니라 고액 자산가들만 접근 가능한 상품이 되어간다.
더 큰 문제는 그 다음에 있다.
*비싼 분양가는 결국 비싼 시세를 만든다.
*비싼 시세는 다시 공시가격 상승으로 이어진다.
*공시가격 상승은 재산세와 종합부동산세, 건강보험료, 각종 부담금 증가로 연결된다.
결국 집을 가진 사람도 부담이 커지고 집을 사려는 사람은 더욱 멀어진다. 이 과정에서 가장 큰 피해를 보는 계층은 중산층이다.
부자는 할수있다. 무주택자는 포기할수밖에없다.
하지만 중산층은 대출도 막히고 현금도 부족하다.
결국 주택시장 밖으로 밀려난다. 지금 대한민국 주택시장은 점점 중산층이 사라지는 구조로 움직이고 있다. 그런데 이 현상을 단순히 건설사의 욕심으로 설명하는 것은 현실을 보지 못하는 것이다.
*건설사 역시 공사비 상승의 피해자다.
*인건비는 매년 급등하고 있다.
*건설 기능인력의 고령화는 이미 심각한 수준이다.
*돈을 더 줘도 사람을 구하지 못하는 현장이 늘고 있다.
*철근, 시멘트, 전기자재, 설비자재, 단열재 가격은 계속 오르고 있다.
*여기에 안전 규제와 환경 규제 비용까지 더해진다.
*건설사가 공사비를 올리고 싶어서 올리는 것이 아니다.
*살아남기 위해 올릴 수밖에 없는 구조에 내몰리고 있는 것이다.
그러나 여기서 우리는 더 근본적인 질문을 던져야 한다.
평당 1600만원, 앞으로 1800만원, 2000만원이 되는 공사비를 과연 사회가 감당할 수 있는가.
일본 도쿄는 이미 초고가 주택 시장과 일반 주택 시장이 완전히 분리돼 있다.
미국 뉴욕과 샌프란시스코 역시 중산층이 도심에서 밀려난 지 오래다.
지금 한국도 그 길을 따라가고 있다. 서울의 신축 아파트는 점점 부유층 전용 상품이 되고 있다.
정부는 집값을 잡겠다고 말한다. 그러나 집값의 출발점인 공급 원가가 계속 상승하는 상황에서 가격 통제만으로 문제를 해결할 수는 없다.
*공사비는 오르고,
*분양가는 오르고,
*세금은 오르고,
*대출은 막히고,
결국 살 수 있는 사람만 사는 시장이 된다. 이것이 과연 건강한 주택시장인가.
대한민국의 주택 정책은 이제 단순히 집값 상승률을 관리하는 수준을 넘어야 한다.
*건설 인력 부족 문제는 어떻게 해결할 것인지,
*건설 생산성은 어떻게 높일 것인지,
*끝없이 상승하는 원가 구조를 어떻게 안정화할 것인지,
*중산층이 실제로 접근 가능한 주택은 어떻게 공급할 것인지에 대한 논의가 필요하다.
지금과 같은 구조가 지속된다면 평당 2000만원 공사비 시대는 생각보다 빨리 올 것이다.
그리고 그 순간 우리는 또다시 집값 상승을 이야기할 것이다. 하지만 그때는 이미 늦을 수 있다. 진짜 문제는 집값이 아니다. 집을 살 수 있는 국민이 계속 줄어들고 있다는 사실이다. 평당 1590만원이라는 숫자가 무서운 이유도 바로 여기에 있다.
이 글은 "건설사 탓"이 아니라 공사비 상승 → 분양가 상승 → 대출규제 → 중산층 퇴출 → 세금 증가 → 자산 양극화라는 구조적 문제가 발생되는 사회적 현실을 이제는 외면할 때가 아닌것이다...
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