최근 서울 동작구 흑석뉴타운에서 분양한 '써밋더힐'은 전용 84㎡ 분양가가 27억~29억원에 달해 고분양가 논란이 있었음에도 불구하고, 무순위 청약에서 726대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했다. 분양가가 비싸서 외면받을 것이라는 일부의 예상과는 정반대의 결과였다.
이 사례는 지금의 서울 주택시장을 가장 명확하게 보여주는 증거다. 서울의 주택시장은 더 이상 단순히 "분양가가 비싸다"는 이유만으로 수요가 사라지는 시장이 아니다. 서울 핵심 입지에서는 가격보다 희소성이 시장을 움직이고 있다.
최근 정부는 전국적인 미분양 증가를 근거로 부동산 시장 둔화를 이야기하고 있다. 그러나 이러한 통계는 지역별 시장을 하나로 묶어 해석한 결과일 뿐이다. 지방의 미분양과 서울 핵심지역의 공급 부족은 전혀 다른 시장이다.
실제로 지방에서는 인구 감소와 산업 기반 약화, 일자리 부족으로 미분양이 발생하고 있다. 반면 서울, 특히 강남권과 한강변, 주요 재개발·재건축 지역에서는 공급되는 즉시 계약이 완료되는 사례가 반복되고 있다. 흑석뉴타운뿐 아니라 용산, 성수, 반포, 압구정, 잠실 등 핵심 지역 역시 공급만 나오면 높은 경쟁률을 기록하고 있다.
결국 대한민국 주택시장은 하나의 시장이 아니라 두 개의 시장으로 나뉘어 있다.
지방은 수요 부족을 걱정하고, 서울은 공급 부족을 걱정한다.
정부가 전국 평균 미분양 수치만 바라보며 공급 정책을 늦춘다면 서울의 주택가격은 더욱 불안해질 가능성이 크다. 공급이 부족한 곳에는 충분한 공급을, 수요가 감소하는 지역에는 산업과 일자리를 함께 육성하는 정책이 병행되어야 한다. 지역별 현실을 외면한 획일적인 정책은 문제를 해결하지 못한다.
특히 서울은 지난 수년간 각종 규제와 인허가 지연, 재건축·재개발 절차의 장기화, 공사비 상승, 금융 규제 등이 겹치면서 신규 공급이 크게 줄었다. 착공 감소는 몇 년 뒤 입주 물량 감소로 이어지고, 입주 물량 감소는 다시 가격 상승과 청약 과열이라는 결과를 만든다.
이번 흑석뉴타운 사례는 이러한 공급 부족이 이미 현실화되고 있음을 다시 한번 보여준다.
더 큰 문제는 공사비 상승이다. 자재비와 인건비 상승으로 서울의 분양가는 앞으로도 계속 오를 가능성이 높다. 그러나 공급이 부족하면 높은 분양가조차 시장에서는 받아들여질 수밖에 없다. 결국 높은 분양가가 다시 기존 주택가격을 끌어올리고, 이는 주변 시세 상승으로 연결되는 악순환이 반복된다.
대출 규제를 강화한다고 해서 이러한 흐름이 근본적으로 해결되지는 않는다. 실수요자는 내 집 마련이 더욱 어려워지고, 자금력이 있는 계층만 서울 핵심 입지에 진입하는 구조가 형성될 가능성이 커진다. 이는 결국 주거 양극화를 심화시키는 결과를 초래한다.
정부가 진정으로 집값 안정을 원한다면 수요 억제 중심의 정책만 반복해서는 안 된다. 서울 핵심지역의 공급 확대를 위한 과감한 인허가 개선, 재건축·재개발 절차 간소화, 합리적인 공사비 반영, 사업성 회복을 위한 금융 지원이 함께 이루어져야 한다.
건설은 하루아침에 주택을 만들어내는 산업이 아니다. 지금 공급을 막으면 그 결과는 3년, 5년 뒤 더 큰 공급 절벽으로 돌아온다. 최근 서울 주요 분양단지의 높은 청약 경쟁률은 바로 그 미래를 미리 보여주는 신호다.
흑석동 '써밋더힐'의 완판은 단순한 분양 성공 사례가 아니다. 그것은 서울 핵심지역에서 더 이상 미분양이 문제가 아니라 공급 부족이 가장 큰 문제라는 사실을 시장이 직접 증명한 사례다.
이제 정책도 전국 평균이라는 숫자에서 벗어나 지역별 수요와 공급을 냉정하게 분석해야 한다. 지방에는 지역경제를 살리는 정책을, 서울에는 충분한 주택 공급을 확대하는 정책을 추진해야 한다.
부동산 시장은 결국 시장의 원리를 거스를 수 없다. 공급이 부족한 곳에서는 가격이 오르고 경쟁이 치열해진다. 이번 흑석동의 높은 청약 경쟁률은 그 단순하지만 분명한 시장 원칙을 다시 한번 입증한 사례로 기록될 것이다.
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