공급은 하루아침에 만들 수 없다
부동산 시장에서 가장 위험한 신호는 집값 상승이 아니다.
진짜 위험한 신호는 아무도 관심을 두지 않을 때 나타나는 착공 감소다.
최근 발표된 국토교통부 통계에 따르면 올해 14월 서울 아파트 착공 물량은 4564가구에 불과했다. 2011년 이후 최저 수준이다. 인허가 물량도 30% 이상 감소했고 준공 물량은 절반 가까이 줄었다. 이는 단순한 통계가 아니라 35년 뒤 서울 주택시장의 미래를 보여주는 선행지표다.
주택은 반도체처럼 공장을 늘리면 즉시 생산량이 증가하는 상품이 아니다. 인허가에서 착공, 분양, 준공까지 최소 4~7년이 소요된다.
오늘 줄어든 착공은 내일의 공급 부족으로 연결된다.
세계 주요 도시들이 겪은 동일한 실수
서울의 현재 상황은 이미 세계 여러 도시가 경험한 전형적인 공급 부족의 시작 단계와 닮아 있다.
🇬🇧 영국 런던
런던은 2000년대 이후 환경규제와 복잡한 인허가 제도로 신규 주택 공급이 지속적으로 부족했다. 그 결과 20년 동안 집값은 소득 증가 속도를 훨씬 뛰어넘어 상승했고 젊은 세대는 내 집 마련을 포기하는 상황에 이르렀다. 현재 영국 정부는 오히려 규제 완화와 대규모 공급 확대를 국가적 과제로 추진하고 있다.
🇨🇦 캐나다 토론토·밴쿠버
캐나다는 이민자 유입이 급증했지만 주택 공급이 이를 따라가지 못했다.
결국 집값과 임대료가 폭등했고 중산층마저 외곽 지역으로 밀려나는 현상이 나타났다. 최근 캐나다 정부는 공급 부족이 집값 상승의 가장 큰 원인이라는 점을 인정하고 대규모 주택 건설 정책을 추진하고 있다.
🇩🇪 독일 베를린
베를린은 임대료 급등에 대응하기 위해 임대료 상한제를 시행했다.
그러나 공급 자체가 부족한 상황에서 가격만 통제하자 신규 주택 건설이 감소했고 임대주택 시장은 더욱 위축됐다. 결국 독일 연방헌법재판소는 해당 제도를 무효화했다. 공급 부족 문제를 가격 통제로 해결할 수 없다는 대표적인 사례로 평가된다.
서울은 왜 공급이 줄고 있는가
서울의 공급 감소는 단순한 경기 침체 때문만은 아니다.
*첫째, 공사비 급등이다.
2020년 이후 원자재 가격과 인건비 상승으로 사업성이 크게 악화됐다.
*둘째, 정비사업 금융 규제다.
재건축·재개발 사업의 이주비 대출 규제가 강화되면서 사업 추진 속도가 늦어지고 있다.
*셋째, 인허가 지연이다.
정비사업은 계획 수립부터 착공까지 수년이 걸리는데 행정 절차가 길어질수록 공급은 뒤로 밀린다.
*넷째, 사업성 부족이다.
용적률 규제와 각종 기부채납 부담이 늘어나면서 민간 사업자의 참여 의욕도 떨어지고 있다.
가장 먼저 나타나는 현상은 전세난
공급 부족은 매매가격보다 먼저 전세시장에 영향을 준다. 신축 입주 물량이 감소하면 전세 매물이 줄어들고 전셋값이 상승한다. 전세가격 상승은 다시 매매가격 상승 압력으로 연결된다. 실제로 최근 서울은 전세가격과 월세가격이 동시에 상승하고 있다. 이는 과거 2015~2018년 서울 집값 급등 직전 나타났던 패턴과 유사하다.
건설업계가 보는 가장 큰 위험
건설사 입장에서 가장 우려되는 것은 지금의 공급 부족이 아니라 공급 부족을 인정하지 않는 것이다. 주택시장은 공급과 수요의 시간차가 매우 크다. 지금 착공이 줄어든 물량은 향후 정부가 어떤 대책을 내놓더라도 단기간에 복구하기 어렵다. 이미 착공되지 않은 아파트를 2~3년 안에 입주시키는 것은 물리적으로 불가능하기 때문이다.
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