최근 발표된 서울 아파트 가격 통계는 우리 사회에 중요한 질문을 던진다. 어느 정권이 집값을 올렸는가를 따지는 정치적 논쟁 이전에, 왜 대한민국의 주택시장은 정권이 바뀔 때마다 극단적인 상승과 하락을 반복하는가에 대한 근본적인 성찰이 필요하다.
주택은 단순한 투자상품이 아니다. 국민의 삶이 시작되는 공간이며, 국가 경제의 가장 중요한 기반시설 가운데 하나다. 도로와 철도, 항만과 공항이 하루아침에 만들어질 수 없듯이 주택 역시 수년에서 수십 년에 걸친 계획과 투자, 그리고 사회적 합의를 통해 공급된다. 그러나 한국의 부동산 정책은 지나치게 정치화되어 왔다. 선거가 다가오면 규제가 강화되고, 경기가 침체되면 규제가 완화된다. 집값이 오르면 세금을 올리고, 거래가 줄어들면 다시 규제를 푼다. 정권이 바뀔 때마다 정책 방향이 180도 뒤집히는 일이 반복된다. 그 결과 시장 참여자들은 장기적인 전망보다 정치 일정과 선거 결과를 먼저 살피게 되었다.
건설과 도시개발은 본래 10년, 20년을 내다보는 산업이다. 토지를 확보하고 인허가를 받고 자금을 조달하고 실제 주택이 공급되기까지는 최소 수년이 소요된다. 그러나 정부의 정책은 때로 6개월 단위, 심지어 선거 주기 단위로 바뀐다. 공급은 장기산업인데 정책은 단기정치에 종속되는 구조가 형성된 것이다. 결국 가장 큰 피해자는 서민이다.
자산가들은 정책 변화에 대응할 여력이 있다. 세무사와 변호사의 조력을 받을 수 있고, 현금 동원 능력도 충분하다. 규제가 강화되면 버틸 수 있고, 시장이 조정되면 추가 매수도 가능하다. 반면 무주택 서민과 청년들은 다르다. 집값이 오를 때는 따라갈 자금이 없고, 집값이 내려갈 때는 대출 규제가 막아선다. 전세가격이 오르면 월세로 밀려나고, 월세가 오르면 주거비 부담에 소비를 줄여야 한다. 결국 부동산 정책의 충격은 자산가보다 무주택 계층에게 더 크게 전달된다. 특히 최근 수년간 나타난 현상은 주목할 필요가 있다. 공급 부족이 지속되는 상황에서 강한 규제 정책이 반복적으로 등장할 경우 시장은 오히려 "지금 사지 않으면 영원히 못 산다"는 불안 심리에 반응한다. 이는 경제학에서 말하는 기대효과(Expectation Effect)의 전형적인 사례다. 정책이 의도한 것과 반대로 시장 참여자들의 불안 심리를 자극해 가격 상승 압력을 키우는 결과를 낳기도 한다.
세계 주요 도시들은 다른 길을 선택했다.
미국 뉴욕은 초고밀 복합개발과 광역 교통망 확충을 통해 공급 기반을 확대하려 노력해 왔다. 싱가포르는 국가가 장기 토지계획을 수립하고 수십 년 단위로 주택 공급량을 조절한다. 홍콩 역시 제한된 국토 속에서 초고층·초고밀 개발을 통해 공간 활용도를 극대화했다. 일본은 버블 붕괴 이후 규제와 공급 정책을 장기적인 도시계획과 연결시키는 방향으로 제도를 정비해 왔다. 물론 각 나라의 성공과 실패를 단순 비교할 수는 없다. 그러나 공통점은 존재한다. 주택정책을 선거 공약이 아닌 국가 전략으로 접근했다는 점이다. 도시는 하루아침에 만들어지지 않는다. 주택 역시 마찬가지다. 한 세대가 살아갈 공간을 만드는 일은 정권의 임기보다 훨씬 긴 시간을 필요로 한다. 따라서 부동산 정책은 정치적 유불리가 아니라 국가 경쟁력과 국민의 주거 안정이라는 장기 목표 아래 설계되어야 한다.
오늘날 한국 사회에서 내 집 마련은 점점 "파랑새"가 되어가고 있다.
열심히 일하고 저축하면 집을 살 수 있다는 믿음이 약해질수록 사회는 불안정해진다. 청년들은 결혼과 출산을 미루고, 기업은 투자보다 부동산 가격을 걱정하게 된다. 주거 사다리가 무너지면 결국 국가 성장의 사다리도 함께 흔들린다. 부동산은 정치의 전리품이 되어서는 안 된다. 정권이 바뀔 때마다 흔들리는 정책이 아니라, 20년 후 대한민국의 도시와 주거 환경을 설계하는 국가적 청사진이 필요하다. 집값을 잡겠다는 구호도 중요하지만 더 중요한 것은 국민이 미래를 예측할 수 있는 시장을 만드는 것이다. 정치는 표를 얻기 위해 존재하는 것이 아니라 국가의 미래를 설계하기 위해 존재한다.
주택 역시 마찬가지다.
집은 정치의 도구가 아니라 국민의 삶이며, 국가는 그 삶을 지켜낼 책임이 있다. :::
이 글은 정치적 비판보다는 주택정책의 일관성·장기성·예측 가능성이라는 관점에 초점을 맞춘 칼럼입니다. 신문 사설 수준으로 다듬는다면 일본 버블경제, 싱가포르 HDB 정책, 서울 재건축·재개발 공급 문제, 장기보유특별공제와 보유세 논쟁 등을 추가하여 더욱 설득력 있는 장문 칼럼으로 확장할 수 있습니다.
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