왜 조합들은 선거 전에 인허가를 받으려 하는가
재건축·재개발 사업은 일반적인 민간사업이 아니다.
정비구역 지정 추진위원회 승인 조합설립인가 사업시행인가 관리처분인가
등 거의 모든 핵심 절차가 지방자치단체의 승인에 의존한다. 따라서 시장 구청장 시의회
구성이 바뀌면 사업 속도도 달라질 수 있다. 실제로 서울에서는
2006~2011년 오세훈 시정
2011~2021년 박원순 시정
2021년 이후 오세훈 시정
시기에 따라 정비사업 정책 방향이 크게 달라졌다. 정비업계가 지방선거를 의식하는 이유도 여기에 있다. 사업 기간이 10~20년에 달하는데 정치 일정은 4년 단위로 움직인다. 건설사는 공사기간을 예측해야 하지만 정치환경은 예측하기 어렵다.
OECD 국가들도 이런가? 결론부터 말하면 정책 변화는 어느 나라나 존재한다.
그러나 한국처럼 지방선거나 정권교체에 따라 사업성이 크게 변하는 나라는 상대적으로 드물다.
일본 사례(Japan)
일본은 버블 붕괴 이후 30년 동안 여러 차례 총리가 바뀌었다. 그러나 도시개발 정책의 큰 방향은 거의 변하지 않았다. 대표적으로 용적률 완화 도심 재개발 역세권 고밀도 개발 정책은 자민당 정권뿐 아니라 민주당 정권 시기에도 유지되었다. 특히(Tokyo)
도쿄는 지속적으로 공급을 확대했다. 그 결과 1990년대 이후에도 인구가 증가했음에도
주택 공급이 꾸준히 이루어져 서울보다 가격 상승 압력이 상대적으로 낮았다는 평가가 많다. 일본 도시경제학자 야마자키 후쿠오카, 노구치 유키오 등은 "도시계획의 일관성이 주택가격 안정에 기여했다"고 분석했다.
미국 사례(United States)
미국은 대통령이 바뀌더라도 대부분의 토지이용 규제는 주정부 카운티 시정부 차원에서 관리된다. 예를 들어 New York City에서는 민주당 시장과 공화당 시장이 번갈아 집권했지만 도시계획 자체가 완전히 뒤집히는 경우는 드물다. 대신 용도지역 변경 개발밀도 조정 정도의 변화가 많다.
경제학자(Edward Glaeser)는 주택가격 폭등의 원인을 "건설 규제의 과도한 불확실성"
이라고 분석하였다.
독일 사례(Germany)
독일은 OECD 국가 중 가장 안정적인 도시정책을 유지하는 나라 중 하나다.도시계획은
연방정부가 아닌 지방정부와 법률체계에 의해 장기적으로 운영된다. 정권이 바뀌어도
토지공급 인허가 도시개발 원칙이 크게 바뀌지 않는다. 독일의 주택가격 변동성이 한국보다 낮은 이유 중 하나로 꼽힌다. 한국이 유독 민감한 이유 건축경제학자들과 국토정책 연구자들은 한국의 특징으로
1. 토지의 희소성 서울에 수요가 집중된다.
2. 인허가 권한 집중 행정기관 재량이 크다.
3. 정비사업 비중이 높음 신도시보다 재건축·재개발 의존도가 높다.
4. 금융정책 영향이 큼 LTV DTI DSR등 금융규제가 시장에 즉각 영향을 준다.를 지적한다. 건설사가 가장 싫어하는 것은 규제가 아니다 흥미롭게도 건설경제 연구에서는 건설사가 가장 두려워하는 것은 "규제" 그 자체보다 "규제의 불확실성" 이라고 본다. 예를 들어 2021년 공급 확대를 전제로 사업을 시작했는데 2025년 정책이 바뀌어 용적률이나 분양정책이 변경되면 사업계획 전체를 다시 짜야 한다. 건설사는 토지 매입 PF대출 설계 시공인력 확보를 수년 전에 계획하기 때문이다. OECD 연구들이 말하는 공통점 주택가격 안정보다 더 중요하게 보는 것이 있다. 바로 정책의 예측 가능성(Predictability) 이다. 경제협력개발기구인 Organisation for Economic Co-operation and Development 와 여러 도시경제학 연구에서는 공급 확대 여부
규제 강화 여부 보다 "정책이 얼마나 일관되게 유지되는가"가 장기 주택시장 안정에 더 중요하다고 평가한다.
결론
서울 재건축·재개발 조합들이 지방선거 전에 인허가를 받으려는 현상은 단순한 조급함이 아니라, 한국 부동산 시장이 가진 구조적 문제인 정책 불확실성에 대한 대응으로 해석할 수 있다. 일본·독일·미국 등 OECD 주요국도 정권 교체에 따라 정책 변화는 존재하지만, 도시계획과 주택공급의 큰 틀은 수십 년 단위로 유지되는 경우가 많다. 반면 한국은 시장·구청장·대통령 교체에 따라 재건축 규제, 용적률, 금융규제, 세제 등이 상대적으로 자주 변해 사업 예측이 어렵다는 지적이 지속적으로 제기되어 왔다.
따라서 건설업계와 도시경제학계에서는 "공급 확대냐 규제 강화냐"의 이념 논쟁보다도, 정권이 바뀌더라도 예측 가능한 장기 주택정책 체계를 구축하는 것이 중요하다는 의견이 꾸준히 제시되고 있다. 이는 건설사의 투자 판단뿐 아니라 주택 공급 안정성과 주거비 안정에도 직접적인 영향을 미치는 핵심 요소로 평가된다.
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