최근 장위15구역이 통합심의를 통과하면서 최고 36층, 3,316가구 규모의 대단지 공급이 확정되었고, 장위8·9·14구역까지 순차적으로 사업이 진행되면서 전체 약 2만3000가구 규모의 미니신도시가 형성될 전망이다.
이러한 정책은 단순히 아파트를 짓는 사업이 아니라, 「도시 및 주거환경정비법」과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거한 도시 재편 정책으로 볼 수 있다.
1. 법적 근거는 무엇인가
장위뉴타운 사업의 핵심 법적 근거는 다음과 같다.「도시 및 주거환경정비법」
도시정비법 제1조는 다음 목적을 명시한다. 노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하고 도시기능을 회복하며 주택공급을 확대하여 국민의 주거생활 안정에 기여한다. 즉 재개발 사업의 목적 자체가 주택공급 확대 도시기능 회복 기반시설 개선 주거환경 향상이다. 장위뉴타운은 과거 저층 노후주택과 다세대·다가구 주택 밀집지역으로 분류되었으며, 도로·주차장·공원 등 기반시설 부족 문제가 지속적으로 제기되었다. 이번 장위15구역 통합심의에서도 25m 이상 도로 신설 공원 조성 공공보행통로 확보 문화예술시설 기부채납 공공기숙사 설치 등이 포함되었다.
네이버 프리미엄 콘텐츠 이는 도시정비법상 공공성 확보 요건과도 부합한다.
2. 공급 측면에서는 긍정적인 정책인가
결론부터 말하면 "서울의 구조적인 공급 부족 문제를 고려할 때 공급 확대 자체는 긍정적"이라는 것이 다수 도시계획 전문가들의 공통된 견해이다. 서울은 신규 택지 부족
개발 가능 토지 부족 인허가 지연 재건축·재개발 규제등으로 인해 공급이 지속적으로 감소하고 있다. 특히 서울의 경우 이미 개발 가능한 평지가 거의 없어 신규 택지 개발보다 재개발 재건축 역세권 고밀개발 방식이 현실적인 공급 수단으로 평가된다. 장위뉴타운은 약 2만3000가구 공급을 목표로 하고 있어 서울 동북권의 대표적인 공급 프로젝트가 된다.
3. 도시발전 측면에서는 어떤 의미가 있는가 도시계획학에서는 이를 "도시재생형 압축개발(Compact City)" 이라고 본다. 현재 선진국 도시정책은 무분별한 외곽 확장보다 기존 도시를 고밀화하는 방식으로 이동하고 있다.
대표 사례 Singapore Tokyo Hong Kong 등이다. 이들 도시는 높은 용적률 대중교통 중심 개발 복합용도 개발을 통해 주택공급과 도시 경쟁력을 동시에 확보했다.
서울 역시 비슷한 방향으로 GTX 지하철 광역교통망 중심의 고밀개발 정책을 확대하는 추세다. 장위뉴타운 역시 6호선 동북선 GTX-C 간접수혜 광운대역 개발
등과 연계되는 동북권 핵심 주거축으로 평가된다.
4. 그러나 문제점도 존재한다
① 빌라 가격 급등 기사에서도 언급된 것처럼 재개발 기대감이 커지면 실거주 목적보다
입주권 투자 수요가 먼저 유입된다. 이는 빌라 가격 상승 갭투자 증가 실수요자 진입 장벽 상승을 유발할 수 있다. 특히 재개발 초기 단계에서는 주택 공급 효과보다 투기 수요 증가가 먼저 나타나는 현상이 자주 발생한다.
② 원주민 축출(Gentrification)
도시계획 분야에서 가장 많이 지적되는 문제다. 재개발이 진행되면 기존 세입자와 저소득층은 높아진 임대료를 감당하지 못하고 주변 지역으로 밀려나는 현상이 발생한다. 실제로 서울 주요 뉴타운 사업에서도 원주민 재정착률은 높지 않았다는 연구가 다수 존재한다.
③ 인프라 부족 가능성 주택 공급만 늘고 학교 병원 도로 공원 확충이 뒤따르지 않으면
생활환경은 오히려 악화될 수 있다. 이번 장위15구역 심의에서도 공공보행통로와 공공성 확보가 조건부 의결 사항으로 포함된 이유가 여기에 있다.
5. 서울의 장기적 발전에는 필요한가
상당수 도시계획 전문가들은 서울의 미래를 위해서는 "재개발 자체가 아니라 고밀도 재개발이 불가피하다"고 본다.이유는 단순하다. 서울은 면적 605㎢ 인구 약 900만 명
수준의 초고밀 도시다. 반면 신규 주택을 지을 수 있는 가용 토지는 거의 없다. 따라서
선택지는 두 가지뿐이다.
① 외곽 확장 또는
② 기존 저층지역의 고밀 재개발이다. 서울시는 현재 두 번째 방식을 선택하고 있다.
6. 정책적 한계
다만 현재 정책은 "공급량 확보"에는 집중되어 있지만 실수요자 보호에는 부족하다는 지적도 많다. 대표적으로 입주권 투기 분양가 상승 조합원 추가분담금 증가 임대주택 비율 논란 등이 반복된다. 즉 공급 정책 자체는 타당하지만 공급 과정에서 발생하는 시장 왜곡을 통제하지 못하면 공급 확대의 효과가 일부 상쇄될 수 있다는 것이다.
종합 결론
장위뉴타운 2만3000가구 공급 정책은 법적으로는 「도시 및 주거환경정비법」의 목적에 부합하는 정당한 도시정비 사업이며, 서울의 구조적 주택 부족 문제를 완화하기 위한 공급 정책으로는 상당한 타당성을 가진다. 다만 재개발이 곧바로 주거 안정으로 이어지는 것은 아니다. 실제로는 빌라 가격 급등 입주권 투기 원주민 이탈 분담금 증가
임대차 시장 불안등의 부작용도 동시에 발생한다. 따라서 장위뉴타운 정책은 "잘못된 공급 정책"이라기보다, 서울의 공급 부족 문제를 해결하기 위해 필요한 정책이지만, 투기 억제와 원주민 재정착 대책이 함께 작동해야만 성공할 수 있는 정책으로 평가하는 것이 법적·도시계획적 관점에서 가장 균형 잡힌 분석이라고 볼 수 있다.
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