대한민국의 부동산 시장은 이제 가격 상승을 논하는 시대를 넘어섰다.
이제는 **"누가 살 수 있는가"**의 문제가 아니라 **"누가 들어갈 자격을 갖추었는가"**의 시장으로 변하고 있다.
대치동 은마아파트 재건축은 이러한 현실을 가장 상징적으로 보여주는 사례다.
현재 은마아파트 전용 76㎡를 매수해 재건축 후 84㎡를 배정받으려면 기사에서 제시된 기준으로도 약 40억원 이상의 자금이 필요하다. 여기에 취득세, 각종 세금, 금융비용, 추가 공사비 인상까지 고려하면 실제 부담은 더 커질 가능성이 높다.
문제는 여기서 끝나지 않는다.
정부의 대출 규제로 주택담보대출은 제한되고, 신용대출도 사실상 막혀 있다.
결국 이러한 아파트에 입주할 수 있는 사람은 두 부류뿐이다.
*첫째는 이미 강남에 고가 자산을 보유한 사람.
*둘째는 부모의 자산을 활용할 수 있는 사람.
반면 열심히 직장을 다니며 소득을 모으는 중산층은 시장에 진입조차 하지 못한다.
부동산이 사다리가 아니라 벽이 되어버린 것이다. 과거에는 대출을 활용해 조금씩 자산을 늘려 상위 계층으로 이동하는 것이 가능했다. 그러나 지금은 대출이 막히면서 현금이 없는 사람은 아무리 소득이 높아도 강남 신축 시장에 들어갈 방법이 없다.
대한민국의 부동산은 점차 '노력의 시장'에서 '자본의 시장'으로 변하고 있다.
공급 확대라는 긍정적 효과
은마 재건축 자체는 분명 긍정적인 부분도 있다.
*노후 아파트의 안전성 확보
*약 5900가구 규모의 신규 주택 공급
*도시 경쟁력 향상
*강남권 주택 공급 확대
*지역 인프라 개선
*도시의 발전이라는 측면에서는 반드시 필요한 사업이다.
*문제는 공급되는 주택의 가격이다.
*공사비는 계속 상승하고 있다.
*자재비는 오르고,
*인건비는 오르고,
*각종 규제 비용도 늘어난다.
*결국 모든 비용은 분양가에 반영된다.
*분양가는 다시 대출 한도를 넘어선다.
*입주 가능한 계층은 더욱 줄어든다.
*주거 양극화는 더욱 심해질 가능성이 크다.
앞으로 나타날 현상. 이러한 구조가 계속된다면 앞으로는 다음과 같은 변화가 나타날 가능성이 있다.
*강남 신축은 초고자산가 중심 시장으로 재편
*중산층은 서울 외곽 또는 수도권으로 이동
*부모 자산 유무에 따라 주거 수준이 결정
*전세 감소와 월세 증가
*자산 격차가 세대를 넘어 대물림
*교육·주거 격차의 확대
결국 부동산 시장은 사회적 이동성을 높이는 수단이 아니라 계층을 고착시키는 장치가 될 위험이 있다.
해결해야 할 과제
정부가 집값만 억제하는 정책을 반복해서는 이러한 문제를 해결하기 어렵다.
보다 근본적인 접근이 필요하다.
*실수요자의 금융 접근성 확대
*재건축·재개발 사업의 공사비 안정화
*인허가 절차 개선을 통한 공급 확대
*도심 내 중산층이 감당 가능한 주택 공급 확대
*세금과 금융정책의 균형 있는 운영
*특히 공급 확대와 금융정책은 함께 가야 한다.
아무리 많은 주택을 공급해도 실수요자가 자금을 조달할 수 없다면 공급은 시장의 일부 계층만을 위한 공급으로 끝날 수 있다.
맺음말
은마아파트 재건축은 대한민국 재건축의 성공 사례가 될 가능성이 높다. 그러나 동시에 우리 사회가 직면한 가장 큰 질문도 던지고 있다. "앞으로 대한민국의 신축 아파트는 누구를 위한 집인가?" 40억원 이상의 자금을 마련할 수 있는 사람만이 입주할 수 있는 시장이라면, 그것은 단순한 고가 주택 시장이 아니라 계층 이동의 사다리가 사라진 사회를 의미한다. 부동산 정책의 목표는 집값을 잡는 데만 있어서는 안 된다. 중산층도 노력과 합리적인 금융을 통해 원하는 지역에 내 집을 마련할 수 있는 시장을 만드는 것, 그것이 지속 가능한 주택정책의 핵심이어야 한다. 공급 확대와 금융 접근성, 공사비 안정화가 함께 추진될 때 비로소 부동산은 자산 격차를 심화시키는 수단이 아니라 사회의 안정과 성장에 기여하는 기반이 될 수 있다.
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