월세가 빠르게 오르고 있다. 전세 사기 이후 전세 기피 현상이 커졌고, 고금리와 대출 규제, 신축 공급 부족까지 겹치면서 임차 수요가 월세 시장으로 밀려들고 있다. 매물은 줄고 수요는 늘어나니 월세가 오르는 것은 시장의 자연스러운 결과다.
이런 상황에서 월세 상한제 도입론이 다시 고개를 들고 있다. 세입자 보호라는 명분은 분명하다. 그러나 문제는 효과다. 가격을 법으로 누른다고 해서 부족한 주택이 갑자기 늘어나지는 않는다.
🇩🇪 베를린은 강력한 임대료 상한제를 도입했지만 결과는 기대와 달랐다. 기존 세입자의 부담은 일시적으로 줄었지만, 임대 매물이 줄고 신규 공급이 위축됐다. 집주인들은 임대를 포기하거나 매각을 택했고, 시장에 남은 매물은 더 귀해졌다. 리스본 역시 관광 수요와 외국인 투자로 월세가 급등하자 규제에 나섰지만, 단기임대 전환과 공급 부족이라는 부작용을 겪었다.
반면 일본 도쿄는 비교적 다른 길을 걸었다. 임대료를 강제로 묶기보다 주택 공급을 늘리고 재건축·재개발을 유연하게 허용했다. 수요가 많은 곳에 공급이 따라갈 수 있도록 만든 것이다. 그 결과 세계 주요 도시 중 비교적 안정적인 임대료 흐름을 유지했다.
한국이 월세 상한제를 도입한다면 단기적으로는 세입자 보호 효과가 있을 수 있다. 하지만 장기적으로는 임대 물량 감소, 신규 임대주택 공급 위축, 관리비 전가, 주택 품질 저하, 음성 거래 확대라는 부작용이 나타날 가능성이 크다. 임대료 상승의 본질은 가격 문제가 아니라 공급 문제다. 전세가 줄고, 신축은 부족하고, 민간 임대사업은 위축되어 있는데 가격만 통제하면 시장은 더 왜곡된다. 월세 상한제는 정치적으로는 매력적인 구호일 수 있다. 그러나 경제적으로는 위험한 처방이다.
한국의 주거 안정 해법은 임대료를 억누르는 데 있는 것이 아니라, 임대주택이 충분히 공급될 수 있는 구조를 만드는 데 있다.
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