서울시가 향후 5년간 역세권과 간선도로변 복합개발을 통해 10만 가구를 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 재건축·재개발만으로는 공급 확대에 한계가 있다는 판단 아래 용적률을 최대 1300%까지 높이고, 환승역을 중심으로 주거·업무·상업 기능이 결합된 초고밀 개발을 추진하겠다는 계획이다.
건설업계에서는 이 정책을 두고 기대와 우려가 동시에 나온다.
우선 공급 확대라는 측면에서는 충분히 긍정적이다. 서울은 이미 개발 가능한 택지가 거의 소진된 상태다. 신규 신도시를 조성하기보다 기존 도시 인프라가 구축된 역세권을 고밀 개발하는 것이 훨씬 효율적이다.
특히 GTX, 지하철 환승역, 광역교통망이 집중된 지역은 주택 수요가 지속적으로 유입되는 곳이다. 일본 도쿄나 싱가포르 역시 역세권 초고밀 개발을 통해 주택 공급과 도시 경쟁력을 동시에 확보했다.
문제는 용적률을 높인다고 주택이 자동으로 공급되는 것은 아니라는 점이다.
*첫 번째 장애물은 사업성이다. 최근 건설 원가는 5년 전 대비 30~50% 이상 상승했다. 인건비, 자재비, 금융비용이 모두 급등한 상황이다. 역세권이라 하더라도 토지 확보 비용과 공공기여 부담이 크면 사업 추진이 쉽지 않다.
*두 번째는 주민 동의다.
역세권 복합개발은 대부분 기존 상가와 주거지가 혼재된 지역에서 추진된다. 이해관계자가 수백 명에서 수천 명에 달하는 경우도 많다. 재건축보다 오히려 사업 추진이 더 어려운 사례도 적지 않다.
*세 번째는 교통·교육 인프라 문제다.
용적률 1000% 이상 개발은 사실상 작은 신도시 하나를 도심에 추가하는 수준이다. 학교, 주차장, 도로, 공원, 상하수도 시설 확충이 동반되지 않으면 교통 체증과 생활환경 악화가 발생할 수 있다.
*네 번째는 시장 상황이다.
현재 서울은 공급 부족 우려가 크지만 부동산 시장은 금리와 대출 규제의 영향을 강하게 받는다. 만약 향후 경기 침체가 발생하거나 분양시장이 위축되면 민간 사업자의 투자 의욕도 급격히 감소할 수 있다.
결론적으로 서울시의 역세권 10만 가구 공급 계획은 재건축·재개발에 의존했던 기존 공급 정책의 한계를 보완할 수 있는 현실적 대안이다. 그러나 용적률 상향만으로 목표 달성이 보장되는 것은 아니다. 행정절차 단축, 공공기여 합리화, 금융지원 확대, 주민 갈등 조정 시스템 구축이 함께 이뤄질 때 비로소 공급 계획은 숫자가 아닌 실제 입주 물량으로 연결될 수 있다.
건설업계에서는 이번 정책의 성공 여부를 "10만 가구 발표"가 아니라 "몇 가구가 실제 착공에 들어가는가"로 평가할 것이다. 결국 공급 정책의 성패는 계획이 아니라 실행에서 결정된다.
건설사 대표 관점에서 예상 성공 확률
*항목
*평가
*제도 추진 가능성:90%
*시범사업 선정:90%
*사업 인허가:70%
*실제 착공:50~60%
*5년 내 입주:30~40%
*10만 가구 목표 달성:50% 내외
가장 큰 문제점 5가지
*토지주·상가주 동의 확보
*공사비 급등
*PF 금융 조달
*교통·학교 등 기반시설 부족
*정권 및 시장 상황 변화
건설업계에서는 보통 "계획 물량의 50~60% 정도가 실제 공급되면 성공"으로 평가한다. 따라서 10만 가구를 발표했다면 실제 시장에 입주하는 물량은 5만7만 가구 정도가 현실적인 수준으로 보는 시각이 많다. 결국 이번 정책은 서울의 공급 부족을 해결할 수 있는 방향성은 맞지만, 숫자 자체보다는 사업성 확보와 인허가 속도 개선이 성공의 핵심 변수라고 볼 수 있다.
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