최근 부동산 시장에서는 흥미로운 현상이 나타나고 있다. 전국 아파트 가격이 13개월 연속 상승하는 가운데, 상승세의 중심에는 입주 5년 이내의 신축 아파트가 자리하고 있다. 서울은 물론 대구, 전북, 충북, 경남 등 전국 대부분 지역에서 신축 아파트의 가격 상승폭이 구축 아파트를 크게 앞질렀다.
이를 두고 일부에서는 "결국 부자가 되려면 신축 아파트를 사서 5년 안에 팔고 또 다른 신축으로 갈아타야 한다"는 주장까지 나온다. 과연 이 말은 사실일까.
결론부터 말하면 절반은 맞고 절반은 틀리다.
신축이 강한 이유는 신축 아파트가 강세를 보이는 이유는 단순하다.
*첫째, 공급 부족이다.
2023년 이후 급격한 건설경기 침체와 인허가 감소, PF(Project Financing) 부실 문제로 신규 주택 공급이 급감했다. 공급이 줄어들면 희소성이 높은 상품에 수요가 몰리는데 현재 시장에서는 그 상품이 바로 신축 아파트다.
*둘째, 품질 차이다.
최근 아파트는 과거 아파트와 비교하면 단열, 층간소음, 커뮤니티 시설, 주차장, 조경 등 모든 면에서 차이가 크다. 소비자 입장에서는 같은 지역이라면 구축보다 신축을 선호할 수밖에 없다.
*셋째, 자산가들의 투자 패턴이다.
불확실한 경제 상황에서는 시장 참여자들이 가장 안전하다고 판단하는 자산으로 몰린다. 현재 부동산 시장에서 그 역할을 하는 것이 서울 핵심지역과 신축 아파트다. 그렇다면 신축 갈아타기가 정답인가? 여기서 많은 사람들이 착각한다. 지난 20년 동안 한국 부동산 시장에서 가장 큰 수익을 낸 사람들은 반드시 신축만을 보유한 사람들이 아니었다. 예를 들어 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등의 주요 입지에서는 구축 아파트조차 수십억원씩 상승했다. 반대로 지방의 신축 아파트 중 상당수는 입주 직후 가격이 하락하거나 수년 동안 분양가를 회복하지 못한 사례도 많다.
즉, "신축이라서 오른다"가 아니라 "좋은 입지의 희소한 신축이라서 오른다"가 정확한 표현이다.일본 버블 붕괴가 주는 교훈 1980년대 일본에서도 신축 아파트와 신축 오피스의 가격은 끝없이 상승할 것처럼 보였다. 당시 투자자들은 오래된 건물을 보유하기보다 신축을 계속 갈아타는 전략을 선호했다. 그러나 버블 붕괴 이후 도쿄 핵심지역을 제외한 상당수 지역에서는 신축 프리미엄이 사라졌다. 건물은 시간이 지나면 결국 감가상각된다. 반면 토지는 희소성이 유지된다. 결국 장기적으로 자산 가치를 결정하는 것은 건물의 새로움보다 입지와 토지 가치였다. 진짜 부자들은 무엇을 보는가 부동산으로 장기간 부를 축적한 사람들의 공통점은 신축 여부보다 다음 네 가지를 본다는 것이다.
*첫째, 공급이 제한된 지역인가.
*둘째, 일자리와 인구가 지속적으로 유입되는 지역인가.
*셋째, 교통망 확충이 예정되어 있는가.
*넷째, 재건축·재개발 가능성이 있는가.
실제로 서울 반포, 압구정, 여의도, 용산 등의 초고가 아파트들은 신축일 때만 오른 것이 아니라 구축이 되어도 지속적으로 가격이 상승했다. 결국 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 "신축"이 아니라 "희소성"이다.
앞으로의 전망
현재 한국은 착공 물량 감소와 건설사 구조조정으로 인해 향후 수년간 신축 공급 부족이 예상된다. 따라서 단기적으로는 신축 프리미엄이 더욱 확대될 가능성이 높다. 다만 이것이 영원히 지속된다는 의미는 아니다. 만약 경기 침체가 심화되거나 대규모 공급 정책이 시행된다면 신축 프리미엄은 축소될 수도 있다. 따라서 "무조건 신축을 사라"는 접근보다 "희소성이 높은 지역의 우량 자산을 보유하라"는 접근이 훨씬 합리적이다. 부동산 시장에서 부를 만든 사람들은 단순히 새 아파트를 쫓아다닌 사람들이 아니다. 그들은 사람들이 앞으로도 살고 싶어 하는 지역을 남들보다 먼저 발견한 사람들이었다. 결국 부를 만드는 것은 신축이 아니라 입지이며, 건물이 아니라 토지의 희소성이라는 사실을 잊어서는 안 된다
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