부동산은 단순한 상품이 아니다.
가격은 다음 5가지 요소가 동시에 결정한다.
① 통화량
② 금리
③ 공급량
④ 인구 및 수요
⑤ 정책
정부는 주로 ⑤번 정책에 집중한다.
그러나 실제 시장에서는
공급 부족
공사비 상승
유동성 증가
신축 선호
등이 더 큰 영향을 주는 경우가 많다.
실제로 최근 서울 시장은
매매가 상승
전세가 상승
월세 상승
이라는 보기 드문 "트리플 상승"이 나타났다.
이는 단순 투기 때문이라기보다
"살 집 자체가 부족하다"
는 신호로 해석하는 전문가들이 많다.
첫 번째 도그마
"정부가 집값을 잡을 수 있다"
여기서 가장 큰 착각은
집값을 정부가 결정할 수 있다는 생각이다.
정부는
세금
대출
규제
를 조절할 수는 있지만
실제 공급량까지 만들어낼 수는 없다.
대표 사례가
문재인 정부 부동산 정책
이다.
28차례 이상의 부동산 대책에도 불구하고
서울 아파트 가격은 급등했다.
반면
윤석열 정부 부동산 규제 완화
시기에는 거래가 늘고 가격이 조정되는 현상도 나타났다.
물론 금리 영향도 있었다.
따라서
"정부가 집값을 통제한다"
보다는
"정부는 시장 환경을 조성한다"
가 더 정확한 표현이다.
두 번째 도그마
"세금으로 집값을 잡을 수 있다"
이 부분은 실제로 논란이 많다.
경제학적으로 보면
보유세 강화는 효과가 있다.
하지만 문제는
양도세까지 동시에 올리면
매물이 잠긴다.
실제 시장에서 흔히 나타나는 현상은
보유세 ↑
↓
안 팔고 버팀
↓
증여 증가
↓
거래 감소
↓
매물 감소
↓
가격 상승
이다.
문재인 정부 시절 증여 건수가 폭증한 것은 실제 통계로 확인된다.
그러나
반대로 보유세를 전혀 부과하지 않으면
투기 수요가 폭증한다.
따라서
"세금은 필요하지만 만능은 아니다"
가 가장 현실적인 결론이다.
세 번째 도그마
"다주택자는 모두 투기세력이다"
이 부분은 기사의 주장에 상당 부분 일리가 있다.
한국 임대시장의 상당수는 민간 다주택자가 공급한다.
특히
빌라
다세대
소형 아파트
시장은 대부분 개인 임대인이 공급한다.
만약 다주택자를 완전히 퇴출시키면
전세와 월세 공급이 급감한다.
실제
독일
은 민간 임대사업자를 제도권 안으로 끌어들인다.
일본
도 마찬가지다.
하지만 반대 측 논리도 있다.
다주택자가 시장을 독점하면
실수요자의 진입이 어려워진다.
따라서
규제냐 육성이냐가 아니라
"등록임대 활성화"
"장기임대 유도"
가 핵심이다.
네 번째 도그마
"전세는 사라져야 한다"
이 부분은 현실과 가장 충돌한다.
전세는 해외에서 보기 드문 제도지만
한국에서는 50년 이상 유지된 금융 시스템이다.
장점
월세 부담 없음
종잣돈 형성 가능
주거 이동성 확보
단점
전세사기 위험
갭투자 악용
보증금 리스크
정부가 전세를 없애려면
그 전에
공공임대
기업형 임대
장기임대주택
등이 충분히 공급되어야 한다.
그런데 현재는
전세 감소
↓
월세 증가
↓
주거비 상승
이 먼저 나타나고 있다.
그래서 시장에서는
"전세를 없애는 것이 아니라 안전하게 만드는 방향"
을 주장한다.
다섯 번째 도그마
"건설·부동산은 비생산적이다"
이 부분은 기사가 가장 강하게 비판하는 대목이다.
사실 건설업은
대한민국 GDP와 고용에 큰 비중을 차지한다.
건설이 멈추면
시멘트
철강
전기
가구
인테리어
물류
까지 연쇄 영향을 받는다.
최근
PF 경색
공사비 급등
이주비 대출 규제
가 겹치면서
중소 건설사 폐업 증가
재건축 지연
공급 감소
가 나타나고 있다.
다만 여기서도 균형이 필요하다.
무분별한 PF 확대는
2008년 글로벌 금융위기
같은 위험을 초래할 수 있다.
따라서
"건설금융을 무조건 죄악시해서도 안 되고"
"무제한 지원해서도 안 된다"
가 현실적 해법이다.
그렇다면 해법은 무엇인가
시장과 정부가 모두 양보해야 한다.
1. 공급 확대
재건축·재개발 인허가 단축
이주비 대출 정상화
PF 정상화
2. 등록임대 부활
10년 이상 장기임대 조건
세제 혜택 제공
임차인 보호 강화
3. 보유세는 유지하되 거래세 완화
선진국 모델처럼
보유세 정상화
양도세 완화
구조가 더 합리적이다.
4. 전세의 점진적 개편
전세 폐지가 아니라
보증보험 의무화
임대인 자격관리
전세금 보호 강화
방향이 현실적이다.
5. 건설산업 정상화
건설을 투기의 상징이 아니라
국가 공급 인프라로 보는 인식 전환이 필요하다.
칼럼 결론
부동산 시장은 정치 구호보다 훨씬 복잡하다. "다주택자는 악", "세금으로 집값을 잡는다", "전세는 없어져야 한다", "건설은 비생산적이다" 같은 단순한 명제는 현실에서 수많은 예외와 부작용을 낳는다. 지난 1년간 서울 시장이 보여준 매매·전세·월세의 동반 상승은 시장을 이념으로 해석할 때 어떤 결과가 나타나는지를 보여주는 사례다.
집값을 잡겠다는 의지는 중요하다. 그러나 공급과 금융, 임대시장이라는 현실을 외면한 채 수요 억제만 반복한다면 시장은 언제나 다른 방식으로 반응한다. 부동산 정책의 성패는 규제의 강도가 아니라 시장의 작동 원리를 얼마나 정확하게 이해하느냐에 달려 있다. 지금 필요한 것은 새로운 규제가 아니라, 도그마를 넘어선 실용주의다.
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