서울 부동산 증여가 상반기 1만3518건으로 전년보다 82.9% 늘었다는 통계는 단순한 가족 간 재산 이전이 아니다. 시장은 이미 신호를 읽고 있다. “세금이 더 늘기 전에 넘기자”는 움직임은 정부가 부동산을 다시 세금의 대상으로만 보고 있다는 불안의 결과다.
문제는 세금 자체가 아니다. 문제는 세금이 금융 신용, 대출 가능성, 주거 이동성까지 연쇄적으로 압박한다는 점이다. 보유세·취득세·증여세 부담이 커지면 현금 여력이 없는 사람은 집을 보유하기도, 갈아타기도, 자녀에게 이전하기도 어려워진다. 결국 부동산 시장은 실수요자의 시장이 아니라 현금 부자의 시장으로 재편된다.
*독일은 부동산 취득세와 상속·증여세가 존재하지만, 임대시장 안정성과 장기 거주 문화가 강하다. 상속세는 유산 전체가 아니라 수증자별 취득분에 과세되는 구조다. 장점은 투기적 단기 매매를 억제하고 임대 주거를 제도권 안에 묶어둔다는 점이다. 그러나 단점도 분명하다. 세금과 규제가 강하면 자가 보유 진입 장벽이 높아지고, 결국 평생 임차인으로 남는 계층이 늘어난다.
*뉴욕은 더 노골적이다. 고가 주택에는 맨션세, 이전세, 보유세가 중첩된다. 뉴욕주는 부동산 이전 대가가 500달러를 넘으면 이전세를 부과하고, 뉴욕 고가 주택 거래에는 별도의 맨션세가 붙는다. 최근에는 고가 비거주 주택에 대한 추가 과세 논의까지 확대되고 있다. 장점은 초고가 자산 보유자에게 공공 부담을 더 지운다는 점이다. 그러나 단점은 거래비용이 높아져 시장 유동성이 떨어지고, 중산층의 상향 이동이 더 어려워진다는 점이다.
*일본은 취득, 등록, 보유, 상속·증여 단계마다 세금이 촘촘하다. 고정자산세는 지방 평가액 기준으로 표준 1.4%가 부과된다. 여기에 취득세와 등록면허세도 붙는다. 장점은 보유 비용을 꾸준히 부과해 방치 자산을 줄일 수 있다는 점이다. 하지만 일본의 빈집 문제에서 보듯, 세금만으로는 지역 소멸과 주택 노후화를 해결하지 못한다. 수요가 없는 지역에 세금을 매긴다고 시장이 살아나는 것은 아니다.
*유럽 다수 국가는 부동산 세금을 지방재정과 불평등 완화 수단으로 활용한다. OECD도 부동산 보유세가 다른 세금보다 경제성장에 덜 해롭고, 설계에 따라 불평등 완화에 기여할 수 있다고 본다. 그러나 이것은 전제가 있다. 세금 수입이 주거 공급, 교통, 임대 안정, 공공서비스로 다시 돌아가야 한다는 점이다. 세금만 걷고 공급은 막히면 그것은 복지가 아니라 시장 압박이다.
*한국의 문제는 바로 여기에 있다. 세금은 유럽식으로 강화하려 하면서, 금융은 미국식 신용평가로 조이고, 공급은 인허가와 공사비 문제로 막혀 있다. 이 세 가지가 동시에 작동하면 중산층은 도망갈 곳이 없다. 부동산 세금이 늘면 현금 부자는 버틴다. 법인, 가족 간 증여, 사전 상속, 자산 재배치로 대응한다. 그러나 월급 생활자와 중소득층은 다르다. 세금 부담은 현금흐름을 악화시키고, 현금흐름 악화는 신용평가에 영향을 주며, 신용평가 하락은 대출 한도 축소로 이어진다. 결국 집을 사기 어려운 사람이 더 집을 사기 어려워지는 구조가 된다.
세금은 투기를 잡는 칼이 될 수도 있지만, 잘못 쓰면 중산층의 주거 사다리를 자르는 도끼가 된다. 부동산 정책의 목표가 정말 주거 안정이라면 세금 강화만 앞세울 일이 아니다. 보유세를 올리려면 거래세를 낮추고, 증여세를 강화하려면 실수요 이전 통로를 열어야 하며, 고가 주택 과세를 하려면 중산층 주택 금융은 보호해야 한다.
독일, 뉴욕, 일본, 유럽의 사례가 말해주는 교훈은 하나다. 세금은 시장을 교정할 수는 있어도 시장을 대신할 수는 없다. 공급 없는 세금, 금융 완충 없는 세금, 중산층 보호 없는 세금은 결국 부동산을 더 부자들의 시장으로 만든다. 서울의 증여 급증은 세금 회피의 문제가 아니라 정책 불신의 신호다. 국가는 이 신호를 단순히 “부자들의 절세 움직임”으로만 보아서는 안 된다. 이것은 시장이 보내는 경고다. 세금이 늘수록 집은 더 공공재가 되는 것이 아니라, 오히려 현금 부자만 접근 가능한 사유재산이 되어간다는 경고다
카테고리 없음