"교통이 곧 부동산이다"
서울의 부동산 시장에서 교통은 가장 강력한 가격 결정 요소 가운데 하나다. 실제로 GTX, 신분당선, 지하철 연장 사업 등 대형 교통 인프라가 발표될 때마다 해당 지역 집값은 즉각 반응해 왔다. 이러한 이유로 선거철이 되면 후보들은 앞다투어 새로운 철도 노선과 교통 개선 공약을 내놓는다.
이번 서울시장 선거 역시 예외는 아니다.
오세훈 후보는 '내 집 앞 10분 전철역 시대'를, 정원오 후보는 '서울형 10분 역세권'을 내세우며 시민들의 표심을 공략하고 있다. 특히 두 후보 모두 서부선 경전철 정상화를 공약으로 제시하면서 은평·마포·동작·관악 등 서북권과 서남권 주민들의 기대감이 커지고 있다.
그러나 부동산 시장은 기대감만으로 움직일 수 있어도 철도는 기대감만으로 건설되지 않는다.
20년째 표류 중인 서부선, 왜 어려운가
서부선은 서울 서북권과 서남권을 연결하는 대표적인 숙원 사업이다.
은평구 새절역에서 출발해 신촌, 여의도, 노량진을 거쳐 서울대입구역까지 연결되는 노선으로 완공될 경우 은평·서대문·마포·영등포·동작·관악구 등 광범위한 지역이 수혜를 입게 된다.
특히 노량진뉴타운, 상도동, 봉천동, 장승배기 일대 재개발 사업과 맞물리면서 부동산 시장의 기대감도 상당하다.
문제는 사업성이었다.
최근 원자재 가격 상승과 인건비 급등으로 인해 기존 민간사업자가 우선협상대상자 지위를 반납하면서 사업 자체가 다시 원점으로 돌아갔다.
결국 서부선의 핵심 쟁점은 "누가 필요성을 더 크게 주장하느냐"가 아니라 "누가 비용을 부담할 것이냐"의 문제다.
두 후보의 해법, 무엇이 다른가
오세훈 후보는 민간투자사업을 재공고해 새로운 사업자를 선정하는 방식을 제시하고 있다.
장점은 재정 부담을 줄일 수 있다는 점이다. 서울시 재정이 직접 투입되는 규모를 최소화할 수 있고 민간 자본을 활용해 사업을 추진할 수 있다.
그러나 단점도 명확하다.
현재처럼 공사비가 급등한 상황에서는 새로운 민간 사업자를 찾는 것 자체가 쉽지 않을 수 있다. 결국 사업성 문제가 해결되지 않으면 또다시 사업자가 철수할 가능성도 존재한다.
반면 정원오 후보는 공사비 현실화를 통해 사업성을 보장하고 조기 착공을 추진하겠다는 입장이다.
사업 추진 가능성을 높인다는 점에서는 현실적인 접근으로 볼 수 있다. 다만 이는 결국 공공 재정 부담 증가로 이어질 가능성이 높다. 시민 입장에서는 빠른 착공을 기대할 수 있지만 세금 투입 규모에 대한 논란도 함께 발생할 수 있다.
즉,
오 후보의 방식은 "재정 부담은 적지만 사업 추진이 불확실할 수 있고",
정 후보의 방식은 "사업 추진 가능성은 높지만 재정 부담이 커질 수 있는 구조"라고 평가할 수 있다.
동부선 신설, 가장 큰 논란
이번 선거 공약 가운데 가장 큰 논란은 동부선 신설이다.
강북구 4·19민주묘지역에서 수유·신이문·성수·청담·잠실을 연결하는 노선으로 계획될 경우 강북과 강남을 직결하는 획기적인 교통축이 형성될 수 있다.
특히 노원·도봉·강북구 등 이른바 '노도강' 지역 주민들에게는 상당한 호재가 될 수 있다.
그러나 현실성 논란도 만만치 않다.
철도 사업의 경제성을 판단하는 대표 지표인 비용편익비(B/C)가 충분히 확보되지 않으면 국가사업 또는 지방재정사업으로 추진되기 어렵다.
현재 서울에는 GTX, 신안산선, 위례신사선, 면목선, 강북횡단선 등 이미 추진 중이거나 검토 중인 노선들이 적지 않다.
이런 상황에서 수조 원 규모의 신규 노선을 추가하는 것은 단순히 정치적 의지만으로 해결될 문제가 아니다.
오 후보 측이 "서울시 내부 검토 단계의 노선을 선거 공약으로 발표하는 것은 시기상조"라고 지적하는 이유도 여기에 있다.
철도 공약보다 중요한 것
부동산 시장은 선거 공약에 민감하게 반응한다.
그러나 과거 사례를 보면 많은 철도 공약이 발표 이후 수년 동안 예비타당성 조사, 환경영향평가, 기본설계, 실시설계, 예산 확보 과정을 거치면서 수정되거나 지연됐다.
일부 노선은 결국 백지화되기도 했다.
GTX-A 역시 착공까지 약 10년이 걸렸고, 신분당선 연장 사업도 수차례 계획 변경을 거쳤다.
따라서 유권자와 투자자 모두 단순한 노선 발표보다 ▲재원 조달 계획 ▲사업성 확보 방안 ▲착공 시점 ▲예산 확보 가능성을 함께 살펴봐야 한다.
교통 인프라는 분명 도시의 미래를 바꾸는 중요한 자산이다.
그러나 선거철의 철도 공약은 종종 미래의 청사진과 현실의 재정 사이에서 큰 간극을 보인다. 결국 중요한 것은 누가 더 화려한 노선을 그리느냐가 아니라, 누가 실제로 착공 가능한 계획을 제시하느냐다.
부동산 시장이 기대하는 것은 공약이 아니라 공사 현장의 첫 삽이기 때문이다.
