서울 장위뉴타운에서 1,032가구 일반분양이 시작됐다. 19개월 만에 서울 최대 규모 공급이라는 점에서 시장의 관심은 매우 크다. 노량진뉴타운에서도 신규 분양이 이어지며 오랜만에 서울 분양시장이 활기를 띠는 모습이다.
하지만 필자는 이번 분양을 보며 반가움보다 걱정이 먼저 든다.
왜냐하면 공급은 늘었지만, 실제로 살 수 있는 사람은 오히려 줄어들고 있기 때문이다. 장위푸르지오마크원의 전용 84㎡ 분양가는 약 17억원, 노량진 드파인아르티아는 27억원을 넘어선다. 불과 몇 년 전만 해도 강남에서나 볼 수 있었던 가격이 이제는 강북과 비강남 지역에서도 일반적인 분양가격이 되어가고 있다.
이는 단순히 건설사의 욕심 때문만은 아니다.
토지비 상승, 공사비 급등, 인건비 상승, 금융비용 증가, 각종 규제비용이 모두 분양가에 반영된 결과다.그러나 시장은 또 다른 현실과 마주한다.
정부는 대출을 제한하고 있다. 분양가는 계속 오르는데 주택담보대출은 막혀 있다. 결국 현금을 충분히 보유한 사람만 청약에 도전할 수 있다. 이것이 지금 서울 분양시장의 가장 큰 모순이다. 공급은 늘었지만 실수요자는 줄어든다. 정부는 공급 확대를 이야기한다. 하지만 공급만으로는 부족하다. 실제로 계약할 수 있는 사람이 있어야 공급은 의미가 있다. 현재와 같이 분양가는 계속 상승하고 대출은 제한된다면 청약은 점점 자산가들의 시장으로 변하게 된다. 젊은 세대는 당첨되어도 계약을 포기하고, 중산층은 자금조달이 어려워 청약 자체를 포기한다. 결국 시장은 실수요자가 아닌 현금 부자 중심으로 재편될 가능성이 높다.
장위뉴타운의 장점
장위뉴타운은 분명 장점이 많다.
*서울 최대 규모 뉴타운
*대단지 브랜드 아파트
*6호선 돌곶이역 역세권
*광운대역 복합개발 등 미래 개발호재
*교육시설과 생활인프라 확충
*장기적으로는 강북의 대표 주거지역으로 성장할 가능성이 충분하다.
그러나 해결해야 할 문제도 있다
*첫째는 분양가 상승 속도이다. 기존 시세보다 높은 가격이 형성되면서 서울 아파트의 기준가격 자체가 계속 올라간다.
*둘째는 대출규제와 분양가의 불균형이다.
정부는 집값을 잡기 위해 대출을 막고 있지만, 분양가는 오히려 계속 상승한다.
*셋째는 주거 양극화이다. 결국 현금을 가진 사람은 새 아파트를 사고, 그렇지 못한 사람은 전세나 월세시장으로 밀려난다.
*넷째는 전월세 가격 상승이다. 신축 분양가가 높아질수록 기존 주택 가격도 따라 오르고, 전세와 월세 역시 상승 압력을 받게 된다. 해결책은 무엇인가?
정부가 공급 확대만 외칠 것이 아니라 공급을 실제 계약으로 이어질 수 있도록 금융정책도 함께 개선해야 한다.
*첫째, 실수요자에게는 소득과 상환능력을 기준으로 한 합리적인 대출을 허용해야 한다.
*둘째, 공사비 상승의 원인을 줄이는 제도 개선이 필요하다.
*셋째, 재건축·재개발 인허가 절차를 단축하여 금융비용을 줄여야 한다.
*넷째, 공공과 민간이 함께 안정적인 공급체계를 유지해야 한다.
맺음말
장위뉴타운 1,032가구 분양은 서울 공급 확대라는 점에서 분명 긍정적인 신호다.
그러나 공급 숫자만 늘어난다고 시장이 안정되는 것은 아니다. '공급'과 '구매 능력'이 함께 움직여야 시장은 정상적으로 작동한다. 분양가가 계속 오르고 대출은 막히는 구조가 지속된다면, 앞으로의 서울 분양시장은 **'청약의 시장'이 아니라 '현금의 시장'**으로 변할 가능성이 크다.
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