서울에서 전세를 구하지 못한 사람들이 경기도로 밀려나고 있다. 과거에는 집값 상승이 서울 탈출의 원인이었다면, 지금은 전세 매물 부족이 서울 이탈의 직접적인 원인이 되고 있다. 문제는 이것이 일시적인 현상이 아니라 세계 주요 도시들이 이미 겪었던 구조적 변화의 초기 단계일 수 있다는 점이다.
최근 통계를 보면 서울에서 경기도로 이동하는 인구가 급격히 늘고 있다. 특히 고양, 성남, 광명, 하남 등 서울과 생활권이 연결된 지역으로 이동이 집중되고 있다. 이는 단순한 이사가 아니다. 서울에서 살고 싶지만 비용을 감당할 수 없어 외곽으로 밀려나는 '주거 디스플레이스먼트(Displacement)' 현상에 가깝다.
세계 주요 도시들도 같은 길을 걸었다.
뉴욕의 교훈
미국 뉴욕 맨해튼은 세계에서 가장 강력한 일자리 중심지다. 그러나 주택 공급이 수요를 따라가지 못하면서 임대료가 급등했다.
결국 중산층은 맨해튼을 떠나 브루클린, 퀸즈, 뉴저지로 이동했다. 이후 브루클린마저 비싸지자 다시 롱아일랜드와 뉴저지 외곽으로 이동하는 현상이 반복됐다.
문제는 도시 경쟁력이 약화되기 시작했다는 점이다.
교사, 경찰, 간호사, 공무원 같은 필수 직종 종사자들이 직장 근처에 살 수 없게 되면서 출퇴근 시간이 길어지고 삶의 질이 악화됐다. 뉴욕시는 결국 임대료 규제와 공공주택 공급 확대를 병행했지만 공급 부족 문제를 근본적으로 해결하지는 못했다.
현재 뉴욕 시민 상당수는 하루 2~3시간 이상을 통근에 사용한다.
서울 역시 비슷한 방향으로 가고 있다. 서울에서 일하고 경기도에서 거주하는 인구가 늘어나면서 교통 인프라 부담은 더욱 커질 수밖에 없다.
도쿄가 다른 이유
반면 일본 도쿄는 다른 길을 선택했다. 도쿄 역시 세계 최대 규모의 도시이지만 상대적으로 주택가격과 임대료 상승폭이 제한적이다. 이유는 단순하다.
"지속적인 공급." 도쿄도는 수십 년 동안 재건축과 재개발 규제를 완화하고 고밀도 개발을 허용했다. 철도역 중심의 고층 주거단지 개발도 적극 추진했다.
서울이 재건축 규제와 인허가 문제로 공급이 지연되는 동안 도쿄는 매년 대규모 신규 주택을 시장에 공급했다. 그 결과 도심 주거비 부담이 상대적으로 안정됐고, 서울처럼 특정 지역의 전세 매물이 급격히 사라지는 현상이 제한적으로 나타났다.
도쿄 사례가 보여주는 것은 명확하다. 수요 억제보다 공급 확대가 장기적으로 더 강력한 주택 안정 정책이라는 점이다.
베를린의 실패한 임대료 상한제
독일 베를린은 최근 가장 유명한 정책 실험을 했다. 급등하는 임대료를 잡기 위해 임대료 상한제(Mietendeckel)를 도입한 것이다. 초기에는 세입자들의 환영을 받았다.
그러나 결과는 정반대였다. 집주인들이 임대주택 공급을 줄였고 신규 투자도 급감했다. 시장에 나오는 매물은 감소했고 오히려 임대주택을 구하기가 더 어려워졌다. 결국 독일 연방헌법재판소는 해당 제도를 위헌으로 판단했고 정책은 폐지됐다. 베를린 사례는 가격을 억누르는 정책만으로는 공급 부족을 해결할 수 없다는 사실을 보여준다. 서울 역시 향후 전세난과 월세 급등이 심화될 경우 정치권에서 임대료 규제나 월세 상한제 논의가 등장할 가능성이 있다. 그러나 공급 부족 상태에서 가격만 통제할 경우 베를린과 같은 부작용이 나타날 가능성을 배제하기 어렵다.
서울이 직면한 진짜 위험
현재 서울 전세시장의 가장 큰 문제는 단순한 가격 상승이 아니다. 서울에 살고 싶어도 살 수 없는 사람들이 늘어나고 있다는 것이다. 이는 결국 세 가지 문제로 연결된다.
첫째, 수도권 교통 혼잡 심화.
둘째, 서울과 경기 간 자산 격차 확대.
셋째, 출산율 하락과 결혼 감소.
주거비 부담이 높아질수록 청년층은 결혼과 출산을 미루게 된다. 이는 이미 서울에서 나타나고 있는 현상이다. 더 큰 문제는 서울을 떠난 사람들이 다시 서울로 돌아오기 어려워진다는 점이다. 시간이 지날수록 서울과 경기의 자산 가격 격차는 더욱 벌어지고 사회 이동성도 낮아질 수 있다. 결국 답은 공급이다
뉴욕은 공급 부족으로 중산층이 외곽으로 밀려났다.
베를린은 가격 규제로 시장을 왜곡했다.
도쿄는 지속적인 공급으로 상대적 안정을 유지했다.
서울은 지금 세 도시의 갈림길에 서 있다.
전세난의 본질은 투기나 심리가 아니라 공급 부족이다.
재건축·재개발 정상화, 도심 고밀개발 확대, 역세권 복합개발, 비아파트 임대주택 활성화 등이 동시에 추진되지 않는다면 서울의 인구 유출은 더욱 가속화될 가능성이 높다.
서울 시민들이 경기도로 이사 가는 현상은 단순한 주거 이동이 아니다.
그것은 서울의 공급 부족이 만들어낸 구조적 경고음이며, 지금 해결하지 못한다면 앞으로 서울은 뉴욕처럼 비싸고, 베를린처럼 부족하며, 도쿄처럼 안정되지 못한 도시가 될 수도 있다.
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