서울 송파구 올림픽선수기자촌아파트 재건축이 다시 주목받고 있다. 이번에는 아파트가 아니라 단지 중앙에 위치한 상가 소유주들이 통합재건축 추진위원회를 출범시키며 목소리를 내기 시작했기 때문이다.
올림픽선수기자촌은 대한민국 도시정비사업 역사에서도 매우 특수한 사례다. 1988년 서울올림픽을 위해 조성된 상징적인 단지이자, 서울에서 보기 드문 초대형 단지다. 문제는 단지 내부 구조가 아파트와 상가로 구분돼 있어 재건축 과정에서 이해관계가 지속적으로 충돌해 왔다는 점이다.
사실 이러한 갈등은 비단 올림픽선수기자촌만의 문제가 아니다.
대한민국 도시정비사업 곳곳에서는 재건축과 재개발 과정에서 일부 상가, 특정 토지 소유자, 소규모 건물주 등이 사업 전체의 진행을 늦추거나 멈추게 만드는 사례가 반복되고 있다. 이른바 '알박기' 문제다.
물론 재산권은 보호받아야 한다. 소수의 권리를 무시한 채 다수의 힘으로 밀어붙이는 방식 또한 바람직하지 않다. 그러나 현재 한국의 정비사업 제도는 소수의 반대가 전체 사업을 장기간 지연시키는 구조적 문제를 안고 있다.
건설업에서 시간은 단순한 시간이 아니다.
시간은 곧 돈이다.
더 정확히 말하면 시간은 사업성 그 자체다.
정비사업이 1~2년 지연되면 공사비는 상승한다. 금리는 변한다. 인건비와 자재비는 오른다. 심지어 정부 정책도 바뀐다. 용적률 기준이 달라질 수 있고, 안전기준이 강화될 수 있으며, 세제와 금융 규제도 변한다.
사업을 시작할 때 예상했던 수익 구조가 몇 년 뒤에는 완전히 달라지는 것이다.
실제로 최근 서울 주요 재건축 단지들의 공사비는 3.3㎡당 1000만원을 넘어 1500만원 수준까지 상승하고 있다. 사업이 지연될수록 조합원 분담금은 늘어나고 일반분양가는 상승하며 결국 피해는 미래 입주자와 실수요자에게 돌아간다.
반면 해외 주요 선진국들은 도시정비사업에서 보다 명확한 기준을 갖고 있다.
대표적으로 일본은 일정 비율 이상의 동의를 확보하면 사업을 진행할 수 있는 구조를 갖추고 있다. 이해관계 조정 과정은 길지만 일단 사업이 결정되면 행정 절차가 비교적 신속하게 진행된다.
🇩🇪 독일 역시 공공성이 인정되는 도시재생 사업의 경우 토지 수용과 보상 절차가 명확하다. 재산권 보호는 철저하지만 사업 전체가 무기한 표류하도록 방치하지 않는다.
🇸🇬 싱가포르는 더욱 강력하다.
일정 비율 이상의 동의를 얻으면 반대 소유자의 지분을 법적으로 정리할 수 있는 집단매각제도(En Bloc Sale)를 운영한다. 도시 경쟁력과 주택 공급이라는 공공적 목적을 우선 고려하는 방식이다.
🇰🇷 반면 한국은 재산권 보호와 공공성 사이에서 명확한 기준을 만들지 못한 채 갈등을 반복하고 있다.
그 결과는 무엇인가.
*사업 지연이다.
*공급 감소다.
*분양가 상승이다.
*그리고 결국 집값 상승이다.
특히 서울처럼 신규 택지 공급이 사실상 불가능한 도시에서는 재건축·재개발이 유일한 공급 수단이다. 그런데 사업이 5년, 10년씩 지연된다면 공급 부족은 필연적이다.
올림픽선수기자촌 사례는 단순히 상가와 아파트 간 갈등 문제가 아니다.
앞으로 서울에서 발생할 수 있는 수많은 정비사업 갈등의 축소판이다.
상가를 포함한 통합재건축이든, 별도 정비사업이든 중요한 것은 명확한 룰과 예측 가능한 절차다.
도시는 시간이 지나며 노후화된다.
하지만 제도가 도시보다 더 느리게 움직인다면 결국 피해는 시민들에게 돌아간다.
재건축의 가장 큰 적은 낡은 건물이 아니다. 불확실성과 끝없는 지연이다.
이제는 재산권 보호와 공공 이익 사이에서 균형점을 찾되, 소수의 반대가 수천 명의 미래를 멈추게 하는 구조는 재검토할 시점이다. 도시는 기다려주지 않는다.
건설 현장에서 시간이 돈이라면, 도시에서는 시간이 곧 경쟁력이다.
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