부자들은 가장 맛없는 과자를 버릴 뿐이다
부동산 정책은 종종 부자를 겨냥했다고 말한다. 그러나 현실은 다르다.
부자들은 규제가 강화되면 가장 경쟁력이 떨어지는 자산을 처분한다.
그리고 더 좋은 자산으로 갈아탄다.
마치 과자 상자 안에서 가장 맛없는 과자를 버리는 것과 같다.
하지만 서민들은 그 버려진 과자조차 주워 먹을 수 없다.
대출이 막혀 있기 때문이다. 이것이 오늘날 한국 부동산 시장의 가장 큰 역설이다. 규제는 부자를 겨냥했지만 실제로는 자산이 부족한 계층의 진입장벽을 높였다.
외국은 세금을 흔들기보다 예측 가능성을 중시한다
주요 선진국들은 한국처럼 정권마다 부동산 제도를 크게 뒤집지 않는다.
예를 들어 미국은 정권이 바뀌어도 재산권과 시장원리를 존중하는 큰 틀은 유지된다. 양도소득세 제도 역시 수십 년 동안 큰 방향이 유지되어 왔다.
독일은 임대시장 안정과 공급 확대에 초점을 맞춘다. 단기적인 가격 통제보다 장기적인 주택 공급 체계를 구축하는 데 집중한다. 싱가포르 역시 강력한 정부 개입이 있지만 정책의 방향은 수십 년 동안 일관되게 유지된다.
시장 참여자들이 미래를 예측할 수 있도록 만들기 때문이다.
투자자와 실수요자가 가장 싫어하는 것은 규제 자체가 아니다.
예측 불가능성이다.
결론
세종시의 하락은 단순한 지역 시장의 문제가 아니다. 그것은 한국 부동산 정책의 구조적 한계를 보여주는 상징적인 사례다. 시장은 결코 모든 지역이 동시에 오르거나 동시에 내리지 않는다. 규제가 강해질수록 자본은 더 안전하고 희소한 곳으로 이동한다. 그리고 대출 규제는 가장 약한 계층부터 시장 밖으로 밀어낸다.
정권이 바뀔 때마다 호떡 뒤집듯 정책을 뒤집고, 집값 상승과 하락이라는 단기 성과에만 집착한다면 앞으로도 같은 실수를 반복하게 될 것이다. 집값을 잡는 것이 목표가 되어서는 안 된다. 국민이 예측 가능한 환경 속에서 주거 사다리를 오를 수 있도록 만드는 것이 목표가 되어야 한다. 부동산 시장은 정치의 실험장이 아니다. 국민의 삶이 걸린 현실이다.
