— 건설업계 대표의 시각에서 본 부동산 시장의 현실
"은행 대출의 시대는 끝났다."
최근 부동산 시장에서 자주 등장하는 주장이다. 실제로 정부가 주택담보대출과 신용대출을 강하게 규제하고 있음에도 서울과 수도권 일부 지역의 주택가격은 여전히 상승 압력을 받고 있다. 이를 두고 "대출 규제는 이미 무력화됐다"는 해석이 나온다. 하지만 이러한 주장을 사실로 단정하기에는 신중한 검토가 필요하다. 분명 변화는 있다. 과거에는 주택 구매력의 대부분이 은행대출에서 나왔다면 지금은 자산시장 상승에 따른 평가이익, 기업 성과급, 상속·증여, 부모의 자금 지원 등 다양한 자금원이 등장했다. 특히 고소득 전문직과 대기업 종사자, 자산가 계층에서는 이러한 현금 유동성이 실제 주택 매입으로 이어지고 있는 것도 사실이다.
그러나 이것이 곧 "은행대출 시대가 끝났다"는 의미는 아니다.
대한민국 전체 주택시장을 보면 여전히 대부분의 실수요자는 금융기관의 주택담보대출에 의존한다. 특히 생애 최초 주택구입자, 신혼부부, 청년층에게 은행대출은 여전히 가장 중요한 자금 조달 수단이다. 따라서 일부 고가주택 시장이나 특정 지역에서 나타나는 현상을 전국 시장 전체의 구조 변화로 일반화하는 것은 무리가 있다.
또 하나 주목해야 할 부분은 공급 문제다.
최근 몇 년 동안 수도권 착공 물량이 감소한 것은 통계적으로도 확인된다. 공사비 급등, PF시장 위축, 인허가 지연, 금융비용 증가 등으로 공급이 크게 줄어든 것은 건설업계가 누구보다 잘 알고 있는 현실이다.
다만 언급한 "40만 호 공급 부족"이라는 수치는 정상수요를 가정하여 계산한 추정치에 가깝다. 실제 부족 물량으로 단정하기 위해서는 멸실주택, 미분양, 입주예정 물량, 지역별 수요 차이 등을 함께 고려해야 한다. 공급 부족이라는 방향성에는 공감하지만, 특정 숫자를 절대적인 사실처럼 받아들이는 것은 경계할 필요가 있다.
더 큰 문제는 정부 정책의 방향이다. 정부는 여전히 수요를 억제하는 정책에는 익숙하지만 공급을 늘리는 정책은 매우 더디다.
주택은 착공에서 입주까지 평균 3~5년이 걸린다. 오늘 착공하지 않으면 몇 년 뒤 공급 부족은 더욱 심화된다. 따라서 지금 필요한 것은 대출 규제를 반복하는 것이 아니라 착공을 늘릴 수 있는 사업환경을 만드는 일이다. 건설사들은 공사비 상승과 금융비용 부담, PF 조달 악화, 각종 규제로 사업을 포기하는 사례가 늘고 있다. 이러한 구조가 개선되지 않는다면 공급 부족은 장기화될 가능성이 크다.
동탄에 대한 전망 역시 냉정하게 바라볼 필요가 있다.
반도체 산업이 동탄과 용인·평택 지역의 성장동력이 되고 있는 것은 분명하다. 삼성전자와 SK하이닉스의 대규모 투자 계획도 해당 지역의 경제적 가치를 높이는 요인이다. 그러나 "동탄이 판교를 넘어 경기도 최고의 신도시가 된다", "생활권 평균소득이 10억 원에 달한다", "학군의 중심이 대치동에서 동탄으로 이동한다"와 같은 표현은 아직 검증되지 않은 미래 전망에 가깝다.
기업 투자 규모가 그대로 지역 소득으로 연결되는 것은 아니다. 투자에는 공장 건설, 설비, 연구개발, 협력업체 투자 등이 모두 포함되며, 모든 투자금이 지역 주민의 소득 증가로 이어지는 것은 아니다. 또한 교육과 학군은 산업뿐 아니라 역사, 교육 인프라, 문화환경, 생활여건 등이 함께 형성하는 결과물이다. 부동산 시장은 하나의 변수만으로 움직이지 않는다. 금리, 공급, 인구구조, 세제, 산업입지, 교통망, 기업 투자, 금융시장, 심리까지 수많은 요소가 동시에 작용한다.
따라서 "대출 규제가 끝났다", "집값 상승은 불가피하다"와 같은 단정적인 표현보다는 시장을 구성하는 여러 요인을 함께 살펴야 한다. 정부 역시 정책의 방향을 바꿔야 한다.
수요를 억누르는 정책만으로는 시장을 안정시킬 수 없다. 공급을 확대하고 사업성을 회복시키며 민간이 정상적으로 주택을 공급할 수 있는 환경을 만드는 것이 근본적인 해결책이다.
결국 집값을 결정하는 것은 규제가 아니라 시장의 수급이다.
정부가 숫자를 통제한다고 시장이 움직이는 것이 아니라, 충분한 공급과 예측 가능한 정책이 있을 때 비로소 시장은 안정된다. 이제는 대출 규제 중심의 단기 처방을 넘어 공급 확대와 산업 성장, 금융 안정이 함께 작동하는 장기적인 주택 정책으로 전환해야 할 시점이다.
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