🇺🇸 - 뉴욕·유럽·일본이 보여준 교훈, 한국이 놓치고 있는 것
정부는 집값을 잡겠다며 대출을 규제했다. 그러나 시장은 멈추지 않았다. 단지 이동했을 뿐이다. 강남의 고가 아파트에서 서울 외곽의 중저가 아파트로 수요가 이동했다. 금천, 구로, 노원, 중랑 등 상대적으로 가격이 낮은 지역의 거래량이 급증한 것은 우연이 아니다. 집을 사고 싶은 사람은 여전히 존재하지만 대출 한도가 제한되자 살 수 있는 집이 외곽으로 바뀐 것이다. 정부는 이를 '시장 안정'이라고 평가할 수도 있다. 그러나 실제로는 가격을 잡은 것이 아니라 수요를 이동시킨 것에 불과하다.
이것이 현재 한국 부동산 시장이 안고 있는 가장 큰 착시다.
더 큰 문제는 이러한 현상이 '영끌'을 막지 못했다는 점이다.
영끌은 사람들의 욕심이 아니라 공급 부족과 미래 가격 상승에 대한 불안이 만든 사회현상이다. 대출을 막으면 영끌이 사라지는 것이 아니라 더 싼 지역으로 이동한다.
서울 외곽 거래량 증가가 이를 그대로 보여준다.
뉴욕 은 왜 대출규제보다 공급을 선택했는가
New York City 역시 한때 집값 폭등을 경험했다.
그러나 뉴욕은 금융규제만으로 시장을 통제하려 하지 않았다.
도심 재개발과 용적률 확대, 임대주택 공급, 민간 개발 활성화를 병행하면서 장기적인 공급을 늘리는 방향을 선택했다. 물론 뉴욕 역시 임대료 상승 문제를 완전히 해결하지는 못했다. 그러나 정책의 중심은 언제나 "수요를 억제하기보다 공급을 늘린다."
였다.
🇪🇺 유럽은 임대료 규제의 부작용을 경험했다
Berlin의 임대료 상한제는 대표적인 사례다.
임대료를 강제로 낮추자 집주인들은 임대를 포기했고 시장에는 매물이 급감했다.
결국 헌법재판소 결정으로 제도가 폐지됐지만 그 사이 공급은 크게 위축됐다.
Barcelona와 Lisbon도 강한 가격 규제를 시행했지만 결과는 비슷했다.
*신규 공급 감소
*임대시장 위축
*전세·월세 부족
*도심 공동화
*가격 상승 재발
규제는 가격을 잠시 눌렀지만 공급 부족이라는 근본 원인은 해결하지 못했다.
일본은 왜 집값이 상대적으로 안정적인가
Tokyo는 세계 최대 도시이지만 서울보다 공급이 훨씬 유연하다.
*용적률 완화
*재건축 절차 간소화
*민간 개발 활성화
*역세권 고밀개발
*지속적인 신규 공급이 다섯 가지가 수십 년 동안 이어졌다.
일본은 집값을 세금으로 잡으려 하지 않았다. 공급을 늘려 시장이 스스로 균형을 찾도록 했다. 그래서 금리가 오르더라도 시장 충격이 한국보다 작다.
한국은 왜 같은 실수를 반복하는가?한국은 20여 년 동안
*규제
*완화
*규제
*완화를 반복했다. 그러나 공급정책은 정권마다 바뀌었다. 재건축은 막혔다 풀렸다를 반복했고 대출은 강화됐다 완화됐다를 반복했다. 세금도 계속 바뀌었다. 시장 참여자는 정부를 믿지 못하게 되었고,
결국
"지금 사지 않으면 더 비싸진다."라는 심리가 더욱 강해졌다. 그 결과가 바로 영끌이다.
영끌은 정책 실패의 결과이지 원인이 아니다. 기준금리 인상이 해답일까? 한국은행이 기준금리 인상 가능성을 언급한 것은 물가와 금융안정을 고려한 정상적인 통화정책 방향이다. 그러나 금리 인상만으로 공급 부족을 해결할 수는 없다.
오히려
*건설사의 PF 부담 증가
*주택 공급 감소
*분양가 상승
*전세 부족
*월세 증가라는 새로운 악순환이 시작될 가능성도 존재한다. 이제 필요한 정책은 규제가 아니라 공급의 일관성이다. 정부가 지금 해야 할 일은 대출을 더 막는 것이 아니다.
*첫째, 재건축·재개발 인허가를 예측 가능하게 만들어야 한다.
*둘째, 공공과 민간이 함께 공급을 늘릴 수 있는 구조를 만들어야 한다.
*셋째, 세금과 금융정책을 정권마다 바꾸지 않는 장기 로드맵을 마련해야 한다.
*넷째, 청년과 실수요자가 안정적으로 내 집 마련을 할 수 있도록 정책금융과 공급을 연계해야 한다.
*다섯째, 역세권 고밀 개발과 도심 복합개발을 지속적으로 추진해야 한다.
맺음말
서울 외곽 거래량 증가는 영끌이 늘어서가 아니라 규제가 수요를 이동시킨 결과다.
시장은 정부가 원하는 방향으로 움직이지 않는다. 시장은 언제나 가장 현실적인 길을 선택한다. 뉴욕은 공급으로 대응했고, 유럽은 과도한 규제의 부작용을 경험했으며, 일본은 꾸준한 공급으로 시장을 안정시켰다. 한국도 이제는 "집값을 잡는 정책"에서 "주택을 충분히 공급하는 정책"으로 패러다임을 전환해야 한다. 영끌을 비난하기보다 영끌이 필요 없는 시장을 만드는 것, 그것이 지속 가능한 부동산 정책의 출발점이다.
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