서울 청약시장은 여전히 과열인데, 수도권 외곽 분양시장은 “제발 계약만 해달라”는 상황까지 밀려났다. 평택·김포·양주·인천 일부 단지에서 등장한 ‘계약금 0원’ 마케팅은 그 상징이다. 국토교통부 통계에서도 2026년 4월 수도권 미분양은 여전히 1만7000가구대이고, 경기 미분양도 전년보다 줄었지만 3389가구가 남아 있다는 점에서 기사 흐름은 통계와 맞는다.
문제는 이 표현이 소비자에게 “위험 없는 계약”처럼 보일 수 있다는 점이다. 실제로는 1차 계약금을 돌려받더라도 계약 자체는 성립하고, 해제 시 위약금·중도금 대출이자·옵션비·잔금 부담이 남을 수 있다. 전문가들이 잔금 일정, 위약금, 2차 계약금, 유상옵션 비용을 반드시 확인하라고 경고한다.
장점도 있다. 실수요자 입장에서는 초기 현금 부담이 낮아지고, 건설사 입장에서는 미분양을 줄여 금융비용과 프로젝트파이낸싱 위험을 낮출 수 있다. 시장 전체로 보면 준공 후 미분양이 장기화되는 것보다 일정 부분 할인·지원 조건으로 수요를 붙이는 것이 손실 확산을 막는 기능도 있다.
그러나 단점은 더 구조적이다. 첫째, 분양가 자체를 낮추지 않고 캐시백으로 처리하면 시장의 실제 가격 하락이 통계와 주변 시세에 제대로 반영되지 않는다. 둘째, 자금 여력이 부족한 사람이 “계약금이 없으니 괜찮다”고 착각하고 들어갔다가 잔금 시점에 대출이 막히면 더 큰 손실을 볼 수 있다. 셋째, 기존 계약자와 신규 계약자 사이의 형평성 논란도 생긴다. 외국도 비슷한 제도가 있다. 미국에서는 건설사가 가격을 직접 낮추기보다 모기지 금리 인하 지원, 클로징 비용 지원 같은 인센티브를 제공한다. 이는 표면 분양가를 유지하면서 월 상환 부담을 낮추는 방식이다. 영국도 신축주택에서 보증금 지원, 캐시백, 옵션 제공이 있지만, 금융기관은 이런 인센티브를 실제 담보가치 산정에 반영하거나 공개를 요구한다.
따라서 국내에서도 “계약금 0원” 자체를 무조건 금지할 필요는 없지만, 표시 방식은 훨씬 엄격해야 한다. “계약금 0원”이라고 광고하려면 실제 총부담금, 해지 시 위약금, 옵션비, 중도금 이자, 잔금 대출 조건을 같은 크기와 방식으로 고지해야 한다. 그렇지 않으면 소비자를 오인하게 하는 광고가 될 소지가 있다.
결론적으로 이 사안은 단순한 할인 이벤트가 아니라 수도권 분양시장의 양극화와 미분양 위험이 드러난 신호다. 서울 핵심지는 과열, 외곽은 계약금 페이백이라는 극단적 구조가 동시에 나타나는 것이다. 소비자는 “공짜 계약”이 아니라 “미래 잔금 의무가 붙은 계약”으로 봐야 하고, 정부는 가격 인하인지 금융지원인지, 위약금 위험이 얼마인지 투명하게 공개하게 해야 한다.
카테고리 없음