"착공 전 변호사 비용 아끼려다 소송비용 수억 원을 쓰는 산업"
건설업에 수십 년간 종사하면서 늘 아쉬웠던 점이 있다.
수억 원, 수십억 원, 때로는 수백억 원이 투입되는 건축공사를 시작하면서도 계약 체결 당시 변호사 사무실에 가보자는 제안을 흔쾌히 받아들이는 발주자를 거의 만나지 못했다는 점이다. 공사를 시작하기 전 양측이 변호사 입회하에 계약 내용을 검토하고, 서로의 의견을 조율하며, 합의된 내용을 명확하게 계약서에 기재한 뒤 공증까지 받아두자는 것은 지극히 상식적인 제안이다. 그러나 현실은 정반대다. 대부분은 부동산 중개업소에서 사용하는 수준의 간단한 계약서나 인터넷에서 내려받은 표준계약서에 서명하고 공사를 시작한다. 그리고 수개월 후 또는 준공 이후 하자분쟁, 공사비 증액분쟁, 설계변경 분쟁, 공기지연 분쟁, 계약해지 분쟁으로 법원에서 다시 만나게 된다.
건설업계에서 가장 큰 아이러니는 공사를 시작하기 전에는 변호사 비용이 아깝지만, 공사가 끝난 뒤에는 수년간의 소송비용과 막대한 기회비용을 당연하게 받아들인다는 점이다. 계약서는 건설공사의 설계도면이다 건축가는 건물을 설계할 때 도면 없이 공사를 시작하지 않는다. 구조계산도 없이 철근을 배근하지 않는다. 그런데 이상하게도 수십억 원짜리 건설계약은 법률전문가의 검토 없이 체결하는 경우가 많다. 실제로 건설공사에서 발생하는 대부분의 분쟁은 시공 자체보다 계약서의 불명확성에서 시작된다. 대법원 역시 지속적으로 동일한 입장을 유지하고 있다. 대법원은 계약서 문언이 불명확한 경우 계약 체결 경위, 당사자의 의사, 거래관행 등을 종합적으로 고려하여 해석해야 한다고 판시하고 있다. 즉 계약서가 명확하지 않을수록 법원의 해석 영역이 커지고, 그만큼 소송 결과의 예측 가능성은 낮아진다. 반대로 계약 체결 당시 변호사들이 참여하여 권리와 의무를 구체적으로 정리하면 분쟁의 여지가 크게 줄어든다.
왜 공사 전에 양측 변호사가 만나야 하는가
건설공사 분쟁의 대부분은 다음 네 가지에서 발생한다.
*첫째, 공사범위에 대한 해석 차이
*둘째, 설계변경에 따른 추가공사비
*셋째, 공사기간 연장과 지체상금
*넷째, 하자의 범위와 보수책임
공사 시작 전에는 서로가 웃으며 "그 정도는 상식적으로 하자"라고 말한다.
하지만 수십억 원의 이해관계가 걸리면 상식은 사라지고 계약서만 남는다.
이때 양측 변호사가 계약 체결 단계부터 참여하면 다음과 같은 효과가 발생한다.
애매한 문구 제거,책임 범위 명확화,리스크 배분 사전 결정.예상 분쟁 사전 제거.
증거자료 확보, 결국 계약서 작성 단계에서 분쟁을 제거하는 것이 가장 저렴한 법률서비스가 된다.
공증은 왜 중요한가
대한민국 「공증인법」은 당사자가 작성한 계약 내용을 공증할 수 있도록 규정하고 있다. 공증은 단순한 서류 확인 절차가 아니다. 공증된 문서는 강력한 증거력을 가진다.
특히 금전지급 의무에 관한 공정증서는 강제집행의 근거가 될 수 있다. 즉 법원의 판결을 다시 받을 필요 없이 바로 집행이 가능해지는 경우도 존재한다. 건설업에서는 다음과 같은 항목을 공증받아 두는 것이 유리하다.
*계약금 반환
*추가공사비 지급
*지체상금
*설계변경 합의
*하자보수보증
공증을 받는 순간 "그런 말 한 적 없다"는 주장이 상당 부분 차단된다.
독일은 왜 계약 전에 변호사를 찾는가?
독일은 대표적인 계약법 중심 국가이다. 독일 민법(BGB)은 계약자유 원칙을 강하게 인정한다. 대신 계약 내용에 대한 책임 역시 엄격하게 묻는다. 독일의 중대형 건설 프로젝트에서는 착공 전에 다음 절차를 거치는 경우가 많다.
*건축사 검토
*기술사 검토
*변호사 검토
*보험사 검토
계약서 자체가 하나의 프로젝트 관리 문서로 취급된다. 독일에서는 변호사를 찾는 것이 분쟁 발생 후가 아니라 분쟁 예방을 위한 절차이다. 실제로 독일 건설시장의 특징 중 하나는 소송 이전에 계약 단계에서 상당수 위험이 제거된다는 점이다.
이스라엘은 왜 계약서를 전쟁처럼 검토하는가?
이스라엘은 세계적으로 법률서비스 이용률이 매우 높은 국가 중 하나다. 부동산 거래와 건설계약에서는 변호사 참여가 사실상 일반화되어 있다. 이스라엘에서는 계약서 작성 과정 자체가 협상 과정이다. 변호사는 단순히 문구를 검토하는 사람이 아니다. 향후 발생 가능한 분쟁을 예측하여 미리 제거하는 위험관리 전문가로 취급된다. 이스라엘 개발사업에서는 다음과 같은 질문을 계약서 단계에서 미리 정리한다.
*공사비 상승 시 누가 부담하는가
*인허가 지연 시 책임은 누구인가
*전쟁 또는 재난 발생 시 어떻게 처리하는가
*설계변경 비용은 어떻게 산정하는가
한국에서는 이런 문제가 발생한 뒤 다투지만, 이스라엘에서는 계약 체결 전에 이미 답을 적어놓는다. 건설업계가 가장 많이 하는 착각 많은 사람들이 변호사를 "소송하는 사람"으로 생각한다. 그러나 선진국에서 변호사의 가장 중요한 역할은 소송이 아니라 예방이다. 병이 생긴 후 의사를 찾는 것보다 건강검진이 더 중요하듯이,
소송이 발생한 후 변호사를 찾는 것보다 계약 체결 전에 변호사를 찾는 것이 훨씬 중요하다.
건설업은 본질적으로 위험을 관리하는 산업이다.
*구조적 위험은 기술사가 관리한다.
*시공 위험은 현장소장이 관리한다.
*안전 위험은 감리가 관리한다.
그렇다면 법적 위험은 누가 관리해야 하는가?당연히 변호사다.
결론
건축공사는 인간이 만드는 가장 복잡한 계약 중 하나다. 수십 명의 이해관계자와 수백 개의 공정, 수천 개의 자재가 연결된다. 그런데 그 출발점인 계약서를 법률전문가의 검토 없이 작성한다는 것은 설계도 없이 건물을 짓는 것과 다를 바 없다. 건설현장에서 수십 년을 경험한 입장에서 단언할 수 있다. 착공 전 변호사 비용을 아끼려는 사람은 결국 공사 후 훨씬 더 큰 비용을 지불하게 된다. 좋은 계약서는 소송에서 이기기 위한 문서가 아니다. 애초에 소송이 발생하지 않게 만드는 문서다.
건축의 시작은 삽질이 아니다.
계약서다.
그리고 그 계약서는 반드시 양측 변호사의 검토를 거쳐야 한다. 참고로 실제 국내 대법원도 건설계약 분쟁에서 "계약 문언의 명확성"과 "당사자 의사의 객관적 해석"을 매우 중시하고 있으며, 설계변경·추가공사비·하자책임 관련 사건에서 계약서 내용이 불명확할 경우 장기간 소송으로 이어지는 사례가 많습니다. 따라서 건설 실무 차원에서도 "착공 전 법률 검토 비용"은 비용이 아니라 리스크 관리 투자라는 평가가 법조계와 건설분쟁 전문가들 사이에서 일반적입니다.
*앞으로의 칼럼에서는 현업에 종사하는 입장에서만이 아닌 전반적으로 건설 산업에 대한 시공 및 하자 보수공사 및 법률적 분쟁에 대한 부분도 제가 알고있는 지식 또는 공부를 해서라도 Q/A를 진행하려고 합니다. 많은 질문 부탁드리겠습니다...
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