건설업을 해온 사람의 입장에서 보면 월세 상승 문제는 단순히 임대인의 탐욕으로만 설명할 수 없다. 현장에서 체감하는 더 큰 문제는 공급이 막혀 있다는 점이다.
공사비는 오르고, 금융비용은 높아졌으며, 인허가는 늦어지고, 각종 규제는 계속 늘어난다. 이런 상황에서 민간이 임대주택을 짓고 공급하려면 최소한의 사업성이 보장되어야 한다. 그런데 여기에 월세 상한제까지 도입된다면 민간 임대 공급은 더 위축될 수밖에 없다.
건설사는 수익이 나지 않는 사업을 하지 않는다. 임대사업자도 마찬가지다. 임대료를 법으로 묶어버리면 새로 집을 짓거나 기존 주택을 임대로 내놓을 이유가 줄어든다. 결국 시장에 나오는 월세 매물은 감소하고, 세입자는 더 적은 매물을 놓고 더 치열하게 경쟁하게 된다.
🇩🇪 베를린의 사례가 이를 보여준다. 강력한 월세 상한제를 시행했지만 임대 매물이 줄고, 신규 공급이 위축되며, 시장 왜곡이 발생했다. 리스본도 비슷했다. 규제로 가격을 잡으려 했지만 주택 공급 부족과 단기임대 전환이라는 부작용이 나타났다.
반대로 일본 도쿄는 공급을 막지 않았다. 수요가 있는 곳에 주택을 지을 수 있게 했고, 재건축과 개발을 비교적 유연하게 허용했다. 임대료를 억누른 것이 아니라 공급을 늘려 시장을 안정시킨 것이다.
🇰🇷 에서 월세 상한제가 도입되면 가장 먼저 민간 임대시장이 얼어붙을 가능성이 크다. 오피스텔, 도시형생활주택, 다가구·다세대, 민간임대주택 공급이 줄어들 수 있다. 집주인은 수리비와 유지관리비를 줄이려 할 것이고, 관리비나 옵션비를 통해 우회적으로 비용을 전가하려는 움직임도 생길 수 있다.
결국 피해는 다시 세입자에게 돌아간다. 월세는 잠시 눌릴 수 있지만, 구할 집이 없어지고 주택 품질은 낮아지며, 좋은 입지의 집은 더 귀해진다.
건설 현장에서 본 주거 안정의 핵심은 분명하다. 집을 지을 수 있게 해야 한다. 공급이 막힌 상태에서 가격만 통제하면 시장은 반드시 다른 곳에서 터진다.
월세 상한제는 땜질식 처방이다. 진짜 해법은 인허가 기간 단축, 재건축·재개발 정상화, 민간 임대사업 활성화, 공공임대의 실질적 확대, 그리고 공급을 가로막는 규제의 정비다. 집값과 월세는 구호로 잡히지 않는다. 결국 집이 충분히 공급되어야 잡힌다.
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