비아파트 공급정책의 한계와 난개발 우려 정부가 수도권 전월세 불안을 이유로 빌라·도시형생활주택 등 비아파트 매입임대 공급을 확대하는 정책은 단기 처방으로는 의미가 있다. 그러나 이것이 사회발전에 실질적으로 도움이 되려면 “몇 가구를 공급했는가”보다 “누가, 어디서, 어떤 질의 주거를 원하는가”가 먼저 검토되어야 한다.
이번 대책은 2026,2027년 수도권 매입임대 9만 가구 중 서울·경기 규제지역에 6만6000가구를 집중 공급하고, 비아파트 착공 부진을 공공 매입으로 보완하겠다는 내용이다. 최근 3년 비아파트 착공 물량이 장기 평균의 20~30% 수준에 머물렀다는 점에서 정부가 공급 회복을 시도하는 배경은 이해된다.
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그러나 문제는 수요와 공급의 불일치다. 아파트 전세를 찾는 가족 단위 실수요자에게 빌라나 원룸형 도시형생활주택을 공급하는 것은, 사용자가 말한 것처럼 “짜장면을 원하는 손님에게 짜파게티를 권하는 것”과 유사하다. 주택은 단순한 면적 상품이 아니라 학교, 주차, 관리, 안전, 커뮤니티, 자산가치, 보증 안정성이 결합된 생활 기반이기 때문이다.
건축·주거 연구에서도 이러한 우려는 반복적으로 제기된다. 도시형생활주택은 1~2인 가구 증가에 대응하기 위해 도입됐지만, 완화된 규제를 활용한 급격한 공급 과정에서 주차 부족, 편의시설 부족, 소음, 인동간격, 외관, 부대·복리시설, 유지관리 문제가 지속적으로 발생했다고 지적된다. 이는 단순히 “빌라가 나쁘다”는 뜻이 아니라, 수요자 생활방식과 도시기반시설을 고려하지 않은 양적 공급이 주거환경 악화로 이어질 수 있다는 뜻이다.
주거학회논문집
한국건설산업연구원도 주택공급정책을 평가하면서 비아파트는 도심 민간택지 사업이 많고, 규제와 금융정책의 영향을 크게 받는다고 설명한다. 즉 비아파트 공급은 공공이 숫자를 정한다고 자동으로 양질의 주거로 전환되는 구조가 아니다. 토지 규모, 골목도로, 주차장, 일조권, 하수·전기·소방 인프라, 임대관리 능력이 함께 맞아야 한다.
한국건설산업연구원
2024년 8·8 대책에서도 서울 비아파트 공급 정상화 전까지 공공 신축매입을 확대하고, LH 약정 기간 단축, HUG 보증, 세제 지원 등을 통해 민간사업자의 참여를 유도하겠다고 했다. 그러나 이런 방식은 자칫 “수요자 중심 주거정책”이 아니라 “사업자 지원형 물량정책”으로 흐를 위험이 있다. 전세사기 이후 빌라 전세에 대한 신뢰가 무너진 상황에서, 단순 공급 확대만으로 임차인의 불안이 해소되기는 어렵다.
결국 이 정책의 핵심 모순은 아파트 전세 수요를 비아파트 공급으로 대체하려는 데 있다. 1~2인 청년·고령층에게는 잘 설계된 소형 비아파트가 유효할 수 있다. 그러나 자녀가 있는 가구, 장기 거주를 원하는 중산층, 안정적 전세보증을 원하는 임차인에게는 아파트와 비아파트가 완전 대체재가 아니다.
따라서 정부 정책은 “비아파트 몇 만 가구 공급”이라는 숫자 경쟁에서 벗어나야 한다. 첫째, 수요 계층별로 필요한 주거 유형을 구분해야 한다. 둘째, 비아파트 공급 시 주차·방음·일조·피난·관리 기준을 강화해야 한다. 셋째, 전세보증 안전장치와 공공 관리체계를 먼저 구축해야 한다. 넷째, 아파트 수요가 높은 지역은 정비사업, 역세권 복합개발, 장기공공임대, 중형 평형 공급을 병행해야 한다.
비아파트 공급 자체가 사회발전에 해로운 것은 아니다. 문제는 “필요한 곳에, 필요한 품질로, 필요한 사람에게” 공급되지 않을 때 발생한다. 수요자는 아파트형 생활환경을 요구하는데 정부가 저층 비아파트 공급으로 통계를 채우려 한다면, 이는 주거 안정이 아니라 난개발·주차난·주거불신·지역 슬럼화의 씨앗이 될 수 있다.
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